Разделение квартир

---

Планируйте разделить квартиры?
Обращайтесь, получим разрешение в короткие сроки.

Бесплатные консультации
Согласование под ключ

+7 (903) 100-39-84 звоните!

---

Продолжаем нашу серию статей о согласовании перепланировок и в данной статье мы поговорим о таком редком типе перепланировок как разделение квартир.

В начале статьи мы прокомментируем, что в ней НЕ БУДЕТ идти речь о столько популярных «разделениях квартир на студии», на данную тематику на нашем сайте есть отдельная статья.

Мы поговорим о возможности разделения квартиры на две полноценных квартиры а не попытке нарезать из трехкомнатной квартиры четыре студии.

Итак, представим что:

• у одного собственника есть большая квартира, пусть будет 100 квадратных метров.
• у второго собственника есть две средние квартиры, каждая площадью по 50 квадратных метров.

Если считать в квадратных метрах, то у обоих собственников их одинаковое количество, а если считать в стоимости квартир, то две квартиры по 50 квадратных метра стоят ЗНАЧИТЕЛЬНО дороже чем одна большая квартира площадью 100 квадратных метров.

По практике, то разница в продаже данных квартир может достигать 30-50 процентов.

Данную ситуацию регулирует рынок и он диктует один однозначный факт — стоимость квадратного метра в большой квартире всегда ниже чем в квартире которая площадью меньше.

Мы как согласователи перепланировок часто сталкиваемся с риэлторами и как они объясняют это происходит из за двух составляющих:

1. Оптом дешевле — поэтому чем больше квадратных метров покупает собственник, тем дешевле каждый из них ему обходится.
2. Длительность экспозиции на продажу — покупателей на квартиру большой площади ВСЕГДА значительно меньше чем покупателей на квартиру небольшого размера, в следствии чего у продавца есть единственный вариант привлечь покупателей именно к своей большой квартире — снижать цену.

Практически возможные варианты разделения квартир

Если говорить о практике, то разделение квартир в Москве возможно только в двух случаях

1. Квартира представляет собой ранее объединенную из двух и данное объединение произошло посредством устройства проема в стене раздяющей квартиру.
2. Разделение квартиры имеющей изначально два входа.

Рассмотрим первый случай — квартира изначально имеет два отдельных входа.

По практике бывает два варианта:

• Квартира в старом фонде и уже изначально имеет два входа (второй вход как правило ведет на черную лестницу)

Для наглядности мы прикрепим несколько планов БТИ квартир с которыми мы работали.

В данных квартирах синим кругом мы показали дополнительные входа которые ИЗНАЧАЛЬНО были в квартирах.

Подобные дома это либо дома сталинки либо старые дома со смешанными перекрытиями.

• 

• 

• 

Рассмотрим второй случай — двухуровневая квартира имеющая два входа на каждом этаже дома.

В данном случае можно замонолитить проем в перекрытии и сделать две изолированных квартиры.

Сразу оговоримся, это редкие случаи. Связано это с тем что общее количество подобных квартир не велико и на нашей практике было все лишь несколько случаев когда мы работали с подобными объектами.

Не возможные варианты разделения квартир

Мы не будем однозначно утверждать, но если смотреть с практической точки зрения, то в последние годы мы не видел подобных согласованных объектов.

Допустим есть большая квартира с единственным входом. Предпосылки к разделению положительные, то есть присутствуют как минимум два отдельных стояка и в наличии большие коридоры которые позволяют организовать кухню-нишу во второй квартире.

И у собственников есть два варианта разделения подобных квартир:

1. Либо организовать второй вход из общего коридора
2. Либо если второй вход из общего коридора организовать нельзя, выделить внутри квартиры тамбур из которого уже можно попадать в обе квартиры.

Прикрепим картинки с подобными вариантами.

Устройство дополнительного входа при разделении квартир

Сложность согласования по первому варианту заключается в том, что устройство дополнительного входа в квартиру жилищная инспекция трактует как затрагивание общедомовой собственности.

То есть для того, что бы организовать второй вход, перед процессом согласования перепланировки необходимо провести собрание собственников квартир ВСЕГО ДОМА, и получить кворум 2/3 для организации второго входа в квартиру.

Ссылается она на ЖК РФ Статья 36 (что относится к общедомовому имуществу)

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

И вот данное мероприятие оно подводит к части формулировки «Ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома ….. находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений».

То есть фактически стена ограждающая помещение, находится одной частью внутри квартиры, а другой снаружи.

Мы согласимся, что формулировка несколько «притянута» к ситуации с организацией нового проема для разделения помещений, но жилищная инспекция отказывает именно по данному пункту.

По второму варианту — выделению внутриквартирного холла из которого будет идти вход в обе квартиры, также ссылается на общедомовое имущество.

Трактует она ситуацию так: вы выделяете внутри квартиры помещение, которое не будет принадлежать не к одной квартире, получается, что это помещение должно «уйти» в общедомовую собственность, то есть с юридической точки зрения оно уже не будет принадлежать данным квартирам.

А согласны ли другие собственники дома «принять» данное помещение в состав общедомовых помещений, то есть согласны ли они платить за его уборку, освещение, обслуживание и т.д.

Поэтому если вы хотите отдать данное помещение в состав общедомового имущества, то проведите также сначала собрание собственников жилья и если они будут согласны, то тогда дадим свое разрешение.

А что такое проведение общедомового собрания — данное мероприятие исключительно тяжелое с организационной точки зрения, далеко не каждый согласователь имеет представление как это делать правильно, не говоря уже о самом собственнике.

Даже верно проведенное собрание, с собранным кворумом, сначала с заочным голосованием, далее с очным из за неверно заполненной например даты собрания может быть все также отклонено жилищной инспекцией.

Самому собственнику разобраться в процедуре будет практически не возможно, а поручать же кому то данное мероприятие будет дорогостояще, кроме того вероятность положительного результата даже за деньги ничтожна.

Пример согласования разделения квартир

(Объект был согласован нашей организацией в 2023 году)

Собственник обратился к нам с квартирой в серии П3М, которая была объединена в начале 2000-х годов, когда был проведен полноценный процесс согласования перепланировки вплоть до получения одного номера квартиры.

За 20 прошедших лет, семейные обстоятельства изменились, такая большая квартира перестала быть необходима, поэтому было решение обратно разделить квартиры.

Так как объединение квартир было сделано посредством устройства проема в несущей межквартирной стене, то основным элементом перепланировки было заложение проема в несущей стене + некоторые незначительные изменения в планировке квартиры.

Мероприятия если прочитать 508-ПП относятся к эскизным, но если само разделение квартир это проектное мероприятие, поэтому для согласования перепланировки пришлось разрабатывать проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки на разъединение ранее объединенной квартиры.

Данное техническое заключение и проект должна разрабатывать проектная организация с допуском СРО.

Опишем ниже весь путь согласования перепланировки от обращения заказчика в нашу организацию, до передачи заказчику документов БТИ на две разделенные квартиры.

С планом БТИ, который мы прикрепим ниже, к нам обратился заказчик:

Как мы видим квартира представляет собой большую пятикомнатную квартиру.

Изначально квартира была одно и трехкомнатная и объединение ее произошло посредством устройства проема в межквартирной стене.

Покажем план БТИ на объединенную квартиру и план как квартиры выглядели до объединения.

Красным кругом обведен согласованный проем для объединения квартир.
Чуть правее штриховкой показано заложение двери которая ранее вела в однокомнатную квартиру.

Для согласования разделения данных квартир по текущему законодательству необходимо разрабатывать проектную документацию от проектной организации с допуском СРО.

Наша организация имеет данный допуск, поэтому мы разработали ее самостоятельно.

Состав проектной документации представлял собой техническое заключение о возможности перепланировки + проект перепланировки.

Ниже прикрепим план из проекта перепланировки который подавался на согласование в жилищную инспекцию.

В проекте уже есть два будущих номера квартир и заложенный межквартирный проем.

На разработанный проект объединения квартир нашей организацией было получено разрешение на перепланировку.

И конечным этапом работ по объекту после выполнения всех ремонтных работ был вызов комиссии жилищной инспекции для обследования выполненной перепланировки (приемка перепланировки) с получением двух планов БТИ отдельно на каждую квартиру которые были переданы заказчику.

---

В данной статье мы постарались осветить все основные моменты связанные с разделением квартиры на две, но возможно мы не затронули какие либо моменты интересующие читателя, поэтому:

Если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию позвонив по нашему номеру телефона +7 903 100-39-84, либо написав нам в WhatSapp.