Объединение квартир в одну

---

Необходимо объединить две квартиры?
Обращайтесь, получим разрешение в короткие сроки

Бесплатные консультации
Согласование под ключ

+7 (903) 100-39-84 звоните!

---

Объединение двух квартир в одну дает возможность собственникам сделать жилье значительно комфортнее, так как при подобных решениях возможна совершенно иная организация пространства.

Но одновременно, соединение двух квартир в большинстве случаев это один из самых сложных типов типов перепланировки.

Существует два варианта объединить квартиры:

По практике согласования 95 процентов случаев приходится на объединение квартир по горизонтали, но в нашей статье мы рассмотрим оба данных случая.

В данной статье мы расскажем о том:

Объединение квартир по горизонтали в различных типах домов

Данный вариант согласуем во всех типах домов — панельных, кирпичных монолитных, блочных.

Исключением в некоторых случаях могут составить только блочные дома и очень редко кирпичные, так как бывает что в стенах в которых планируется проем идут каналы вентиляции.

Поэтому если говорить о панельных и монолитных домах то первым шагом является обращение к автору-проекта дома за обследованием и выпуском технического заключения, а если о кирпичных и блочных, то в управляющую компанию за планом этажа с указанием каналов вентиляции.

Объединение квартир в монолитном доме

В определении конструктива стен могут быть некоторые сложности, так как вариантов межквартирных стен может быть несколько:

Если в квартире присутствует подобный заранее предусмотренный проем, то как правило автор-проекта дома не разрешает сделать еще один проем либо сместить существующий проем, так как это сильно ослабит несущую способность стены.

В результате у собственника остается только один вариант объединения — разложение уже существующего заранее предусмотренного автором-проекта проема спроектированного специально для объединения квартир.

В данной ситуации все просто — объединить квартиры можно без всяких сложностей, так как все внутренние стены заполнены пеноблоками, в том числе и межквартирные. Колонны или пилоны не дадут затронуть по определению.

Данный тип дома один из самых удачных для объединения квартир, так как можно не только сделать проем, а и полностью снести стены для объединения квартир.

Если стены в квартире полностью монолитные, то в большинстве случаев согласовать проем для объединения квартир в монолитном доме возможно.

Речь будет идти только о расположении проема и его ширине. Но если этаж квартиры низкий, то и в монолитном доме с устройством проема могут быть сложности.

Пример усиления проема в монолитном доме

После устройства проема его в обязательном порядке необходимо усилить.

Мы не разу не видели проектной документации от автора-проекта дома в которой было бы разрешено устройство проема, но не было бы предусмотрено усиление.

Усиление может быть самое различное. Но в «классическом» варианте применяют усиление швеллером или уголком.

В примере представленном ниже, автор-проекта дополнительно заложил некие «уши», которые более плотно фиксируют раму к стене.

Объединение квартир в панельном доме

Жилой фонд в городе Москве в его большей части представлено панельными домами.

Практически на любой улице Москвы можно увидеть данные дома, а спальные районы практически полностью застроены панельными домами.

В связи с этим перепланировки с объединением квартир в панельных домах это самый частый случай в практике согласования.

Так как большинство панельных домов это типовые серии, то обращаться необходимо в АО МНИИТЭП, именно данный проектный институт является автором-проектов большинства панельных домов в г. Москве.

Такие популярные серии как II-49, II-57, П44, П44Т, 1605АМ, П3М и др.

Исключением является только серия КОПЭ и серия И155.
Авторами данных домов являются АО Моспроект и уже не существующая ОКС СУ-155

Ключевая особенность панельных домов, это то, что большинство внутриквартирных стен являются несущими, а стене отделяющие от соседних квартир несущие с вероятностью 99.9 процентов. Существуют несколько исключений, но их можно отнести больше к статистической погрешности.

Поэтому если вы проживаете в панельном доме и имеете две смежные квартиры или планируйте купить смежную квартиру то с вероятностью 99.9 стена между вашими квартирами несущая.

Ключевые особенности по согласованию перепланировок с объединением квартир в домах автором которых является АО МНИИТЭП:

Подробнее по ссылке вы сможете узнать о АО МНИИТЭП

Пример усиления проема при объединении квартир в панельном доме

На каждое усиление проемов в том числе и при объединении квартир необходимы акты скрытых работ от компании которая проводила работы по устройству проема.

Данная компания должна иметь свой допуск СРО, но уже строительный.

Данный объект согласовывала наше компания, все работы проводились по ранее согласованной проектной документации с получением разрешения на перепланировку на объединение двух квартир.

Объединение квартир в кирпичном доме

В кирпичных домах межквартирная стена может быть как несущей так и не несущей.

Например, если рассматривать дом серии Башня Вулыха 3-х комнатнаую и 1-комнатную квартиру, то стена между ними не является несущей.

А вот если мы рассмотрим дом серии II-29 или какой-нибудь старый кирпичный дом, то ситуация будет иная.

Как мы видим межквартирная стена уже из плана БТИ явно что несущая и фактически она толщиной порядка 60 сантиметров.

Каких то особых сложностей при объединении квартир в кирпичном доме нет и межквартирный проем можно устроить практически в любом месте, однако зачастую в кирпичных стенах идут каналы вентиляции и необходимо убедиться что зона будущего проема их не перекроет.

В большинстве случаев при объединении квартир в кирпичном доме за техническим заключением необходимо обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Проект же перепланировки может выполнить наша компания.

Пример усиления проема при объединении квартир в кирпичном доме

Особенностью данного усиления было то, что из за маленького участка опирания ригеля, одной стороной раму усиления пришлось заводить дальше в стену чем с другой стороны что бы обеспечить безопасность эксплуатации конструкции и увеличения опорного участка для ригеля.

Объединение квартир в блочном доме

Блочные дома в Москве представлены такими сериями как И209А, II-18, И700 и некоторыми другими сериями автором-проекта которых являлся АО МНИИТЭП.

Согласование объединения квартир в блочном доме это крайне редкий случай.

В нашей практике было буквально несколько подобных объектов.

Это связано общее количество самих блочных домов небольшое, и кроме того, конструктив блочных домов редко дает возможность согласовать объединение двух квартир. Но в нашей практике подобные объекты были, здесь каждый объект рассматривается индивидуально.

Бывают случаи, когда например дом блочный с несущими стенами 50-60 см, а межквартирная стена не несущая.

В данном примере мы покажем серию II-18 и выделим цветом две квартиры, 2-х комнатную и 3-х комнатную.

Стена разделяющая данные две квартиры (выделили красным цветом) является не несущей, в результате чего, можно как сделать в ней проем, так и полностью ее снести.

А в двух-комнатной квартире (выделенная желтым цветом) как раз есть несущая стена разделяющая квартиру на две части и образующая проходную комнату и многие собственники двухкомнатных квартир желают устроить проем ближе к стене коридора для того что бы изолировать проходную комнату.

Но обращаем внимание что проем в стене для изолированя проходной комнаты в 2-х комнатной квартиры разрешают делать начиная с 6-го этажа.

А зачастую стена разделяющая две квартиры мало того что несущая, так в ней еще идут вентиляционные каналы, и в этом случае согласовать объединение квартира никоим образом не возможно.

Приведем пример в серии II-68. Обведем данную квартиру на плане этажа.

И если мы посмотрим на детальный чертеж данной квартиры из технического заключения выпущенного АО МНИИТЭП приложенный ниже, то увидим, что данную 3-х комнатную квартиру объединить с двухкомнатной не удаться, так как в стене между квартирами идут вентиляционные каналы и устраивать в их зоне проем нельзя.

Единственный вариант, это пробовать устроить проем между данными стенами где вентиляции нет, прямо напрямую в туалет, но опять же именно такого варианта в данной квартире по практике не было.

Поэтому еще раз прокомментируем, что при объединении квартир в блочных домах каждый объект рассматривается индивидуально.

Ширина проема при объединении квартир

В основном она зависит от того, какая межквартирная стена и тип дома.

Опишем несколько распространенных вариантов:

Проем для объединения квартир если дом панельный

В 95 процентах случаев между квартирами несущая.

Если мы рассмотрим дома в Москве, то здесь есть только одна серия дома в которой некоторые межквартирные стены несущими не являются, это серия 1-515.

Автором большинства типовых панельных домов является АО МНИИТЭП и обычно он разрешает проемы «классической» ширины — 90 см.

Но бывают и исключения как ту, так и в другую сторону.

Например если проем в несущей стене планируется на низких этажах, то его могут не разрешить в принципе.

А если этаж последний или предпоследний, то параметры проема могут дать и больше, вплоть до 120 см.

Проем для объединения квартир если дом кирпичный

В большинстве случаев межквартирные стены также являются несущими. Определить их не сложно, их толщина может варьироваться от 40 до 100 см.

Ширина проема в кирпичном доме при может быть достаточно большой, вплоть до 2-х метров.

Но практика такова, что ГБУ «Экспертный центр» разрешает проемы шириной порядка 1 метра.

Проем для объединения квартир если дом монолитный

Здесь могут быть самые различные варианты, особенно если квартира расположена в доме-новостройке.

Как правило автор-проекта еще юридически существует и он может выпустить проектную документацию для согласования. И вот здесь собственник может приятно удивиться.

Например АО МНИИТЭП (по панельным домам) или ГБУ «Экспертный центр» (по кирпичным домам) разрешают проем размером «под стандартную дверь», то есть порядка 90 см.

Автор-проекта же новостройки, особенно если это монолитный дом может разрешить проем значительно большего размера. Мы видели ширину проемов до 3 метров.

Объединение квартир по вертикали

Объединение квартир по вертикали это редкий случай в согласовании перепланировок. На нашей практике за многие годы едва ли наберется десяток объектов.

Возможно это связано с тем что соседи на одной лестничной площадке больше общаются между собой и соответственно у них больше информации о том кто планирует продавать квартиры.

И действительно, если собственник решил продать квартиру, скорее всего он расскажет первым об этом своим соседям по лестничной площадке чем пойдет к соседями сверху и снизу.

Чаще бывают случаи когда две квартиры в новостройке уже изначально покупаются одна над другой под объединение.

И при объединении квартир по вертикали нет даже приблизительно каких то показателей по габаритам проема в перекрытии, по месторасположению проема, по типу усиления и т.д, в каждом случае ситуация решается индивидуально.

Основные нюансы которые необходимо помнить следующие:

Пример устройства проема в перекрытии при объединении квартир по вертикали для винтовой лестницы.

В данном случае была частично демонтирована плита перекрытия и смонтировано усиление по периметру из швеллеров.

Все работы проводились по согласованной проектной документации

До начала работ было получено техническое заключение от АО МНИИТЭП, далее нашей организацией был разработан проект перепланировки и получено разрешение на перепланировку в том числе в перечне мероприятий было устройство проема в межэтажном перекрытии.

Объединение квартир П44Т и П44

Самыми распространенными вариантами перепланировок по практике является объединение квартир в сериях П44Т и П44.

Конечно есть похожие варианты с объединение в серия П3, П3М, II-49, но в П44Т и П44 это самый популярный вариант вероятно из за удобства будущей получаемой планировки объединенных квартир.

В данном варианте перепланировки представлена одно и трехкомнатные квартиры серии П44Т расположенные на одной лестничной клетке.

Обычно собственник трехкомнатной квартиры выкупает однокомнатную квартиру и путем устройства проема в несущей стене планирует их объединить.

Мест в которых можно устроить проем три.

О экзотическом месте между комнатой «1» в однокомнатной квартире П44Т и комнатой «3» в трехкомнатной квартире по длинной стене мы упоминать не будем, хотя в нашей практике был проем и в данной стене, опишем информацию о тех стандартных местах где можно сделать проем.

Проем под цифрой «1», между коридорами в двух квартирах.

Это самое желанное место проема, так как при подобном расположении проема все жилые комнаты остаются изолированными и в квартире получаются две обособленные зоны разделенные проемом в коридоре.

В данном месте проем разрешают при условии расположения квартиры на средних и высоких этажах.

Обременением данного места является сложная рама усиления дорогостоящая в строительном исполнении.

В среднем для серии П44Т это стоимость начинается от 100 тысяч рублей.

Проем под цифрой «2», между коридором в трехкомнатной и комнатной в однокомнатной.

В данном месте проем разрешают если собственник изначально хочет проем именно там, либо если по расчетам проем под цифрой «1» не проходит и собственнику для того что бы объединить квартиры в серии П44Т приходится соглашаться на его расположение.

Некоторые листы из технического заключения АО МНИИТЭП из подобного объекта вы можете видеть ниже.

Здесь собственник квартиры не стал усложнять и удорожать процесс и выбрал местоположение проема между комнатной в однокомнатной квартире и коридором в трехкомнатной.

Наша организация проводила полностью процесс согласования перепланировки со сбором всех документов для объединения квартир, а также разработала после выпуска технического заключения проект перепланировки.

Как оформить объединение двух квартир — порядок согласования

Порядок согласования перепланировки прописан в 508-ПП, то есть документы регламентирующим порядок согласования перепланировок в г. Москве.

Для согласования объединения двух квартир порядок следующий.

Кстати наша организация также занимается согласованием соединений двух квартир в одну, вы можете позвонить на наш контактный номер или написать нам в WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

В результате данного процесса вы получаете план БТИ на котором уже будет квартира с одним номером.

Позже можно внести изменение в ЕГРН, где также две квартиры «сольются» в одну, номер которой будет прописан в акте о завершенном переустройстве жилищной инспекции.

Выше мы описали процесс очень и очень «крупноблочно». На каждом этапе есть свои нюансы и «подэтапы», которые необходимо выполнить.

Например:

Документы для объединения двух квартир в одну

Список документов для объединения квартир идентичен любой другой перепланировке.

Необходимо следующий комплект документов:

Можно ли согласовать объединение двух квартир постфактум

Да, можно

* Но не в каждом случае.

Дело в том, что когда ремонтные работы проводятся самовольно, собственники квартир не учитывают многие нюансы процесса согласования и зачастую возникают ситуации, когда согласование постфактум либо не возможно, либо очень затруднительно и расходно.

Все вариации описать не возможно, но приведем один классический пример.

Допустим собственник проживал в трехкомнатной квартире в доме серии П44Т и его сосед решил продать однокомнатную квартиру.

Собственник 3-х комнатной квартиры обычно с радостью выкупает однокомнатную, так как при объединении данных квартир получается, не обычная трешка, а фактически пятикомнатная квартира, так как кухню в однушке можно также использовать как жилую комнату.

Далее собственник делает ремонт, вырезает проем в несущей стене, в том месте где ему будет комфортно ходить.

После выполнения ремонта, не важно по каким причинам, у него возникает необходимость в согласовании перепланировки.

Он общается в проектный институт АО МНИИТЭП за разработкой технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

К нему на квартиру выходит инженер, обследует проем и выносит решение, что да, в этой стене потенциально возможно сделать проем, но вот только не в том месте где его сделал собственник — проем необходимо смещать к центру стены.

И вот здесь возникает сложность — У СОБСТВЕННИКА УЖЕ ЗАКОНЧЕН РЕМОНТ, ВЫПОЛНЕНЫ ВСЕ ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ И ОН ЖИВЕТ В КВАРТИРЕ.

То есть ему, необходимо будет фактически провести еще один локальный ремонт:

И данный объем работ «легко» встанет в несколько сотен тысяч рублей.

Такое объект у нас был в работе.

Жалоба от соседей «прилетела» собственнику уже после окончания ремонта.

Он комментировал, что ему вообщем-то было все равно в каком месте делать проем, что сбоку стены, что в середине, главное что бы проход был, и он решил «прижать» проем сбоку.

Ситуация была безвыходной, так как по жалобе было выдано предписание жилищной инспекции согласовать перепланировку либо вернуть планировку квартиры в исходное состояние, то есть фактически ремонты двух квартир «обратно».

Собственник конечно же выбрал разумный вариант — он замонолитил существующий проем, организовал проем в том месте где ему порекомендовал АО МНИИТЭП и восстановил отделочные покрытия стен, пола и потолка. Стоимость данных работ ушла за полмиллиона рублей.

А вот если бы он заранее перед тем как делать первый проем, позвонил посоветовался с нашей организацией, то мы однозначно бы сказали ему делать проем в середине стены, так как по крайней мере если дело дойдет о согласования именно в серии П44Т в данном месте его и сохранят и не придется делать дорогостоящую переделку, лучше все это делать после того как согласуете объединение квартир заранее и получите на это разрешение.

Объединение квартир в новостройке

Перепланировка с объединением квартир в новостройке ничем по процессу согласования не отличается от согласования объединения квартир на вторичном рынке.

Но есть один нюанс который необходимо учесть:

Если на вторичном рынке на каждую квартиру есть исходные документы БТИ в 100 процентах случаев, то на квартиры в новостройках документации БТИ на квартиру приблизительно в таком же процентном соотношении нет.

Первым шагом при объединении двух квартир в новостройке является заявление на постановку квартир на технический учет в ГБУ «МосгорБТИ», при этом не важно объединяются ли квартиры по вертикали или по горизонтали.

Для этого необходимо получить кадастровый план на квартиру, он формируется при сдаче дома Госкомиссии и имеет все обмеры и точные показатели по площадям квартир.

Далее необходимо обратиться в ГБУ «МосгорБТИ» для первичной постановки квартиры на учет.

Также желательно получить план застройщика, он понадобиться в случае если будут спорные ситуации с сотрудниками БТИ относительно отражения каких либо элементов квартиры.

Подробнее о плане застройщика по ссылке.

Если дом (крайне редкий случай) поставлен на технический учет в БТИ, то вы просто заказывайте 2 технических паспорта без выхода техника на квартиру.

Но скорее всего (в новостройках на 99 процентов), дом именно в ГБУ «МосгорБТИ» на учет не поставлен, поэтому необходимо будет заказывать данные технический паспорта с выходом техника БТИ на квартиру для обмеров.

Процедура не сложная, вы оплачиваете два официальных квитка, в назначенное время с вами связывается техник БТИ, приходит обмеряет квартиры и через 10 дней вы заберете готовые документы в бумажном виде в том территориальном отделении БТИ куда обращались.

После получения двух технических паспортов процесс согласования перепланировки с объединением 2 квартир идентичен объединению квартир на вторичном рынке, он подробно описан несколькими абзацами выше.

Проект объединения двух квартир

В данном блоке мы покажем несколько примеров проектов объединения двух квартир по горизонтали, а также вы сможете скачать примеры проектной документации разработанной нашей организацией и согласованной в жилищной инспекции.

В одном из примеров описанная выше ситуация по объедению двух квартир в монолитном доме с разбором не несущего участка стены (заранее устроенный проем с заложением пеноблоками)

В другом примере проект перепланировки с разъединением ранее объединенной однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П3М.

Какой будет номер квартиры при объединении

После завершения процесса согласования перепланировки из двух квартир получиться одна, соответственно что же должно произойти с номером квартиры, ведь раньше было два номера, теперь же должен быть один.

В проекте перепланировки сразу указывается будущий номер квартиры.

Собственник может выбрать из нескольких вариантов

Пример акта жилищной инспекции в котором объединенным квартирам был присвоен номер через запятую 289, 290.

Объединение квартир это реконструкция или нет

Если мы рассмотрим Москву, то практика согласования такова, что Мосжилинспекция относит соединение двух квартир к перепланировке, а не к реконструкции.

Соответственно мероприятие по устройству проема в несущей стене для объединения также трактует как перепланировку.

Однако в некоторых городах Московской области бывали случаи что администрации районов отказывали в согласовании перепланировки, так как считали что затрагивание несущих конструкций относится к реконструкции а не к перепланировке и требовали собирать общедомовое собрание.

В этом вопросе мы ориентируемся на практику согласования, поэтому на данный момент в Москве соединение квартир трактуется Жилищной инспекцией как перепланировки и согласуется в соответствии с 508-ПП, о чем там есть соответствующий пункт.

Выдержка из 508-ПП

Объединение квартир через лестничную площадку

Многие собственники задают вопрос — «а можно ли совместить квартиры, не устраивая проем в несущей стене, а объединить их через лестничную площадку»

Ответ на этот вопрос — это практически не возможно.

Зеленым цветом на приложенном ниже плане мы показали приквартирный тамбур, а красным установленную новую стену и дверь, которая отделит данный тамбур.

Обычно данную стену ставят именно в этом месте «соблюдая» границы других квартир.

Дело в том, что лестничная площадка относится к собственности всех собственников дома.

Соответственно, если собственник планирует объединить квартиры таким образом, то есть «захватить» часть приквартирного тамбура, то ему на данную площадь необходимо проводить общедомовое собрание с получением минимального кворума 2/3 для того что бы взять данный тамбур хотя бы в аренду.

И это лучшее что может быть, так как для того, что бы данных тамбур получить в собственность, необходимо получить согласие 100 процентов собственников дома, что является не осуществимым.

Да и собрать 2/3 согласия собственников для того что бы взять данный тамбур в аренду, собрать является очень тяжелым мероприятием и априори экономически не выгодным из за присоединения пары-тройки квадратным метров тамбура в аренду.

Поэтому если говорить о практике, то совместить квартиры через лестничную площадку не представляется возможным.

Но исключения конечно же есть. В 2023 году у нас был один объект в котором нам удалось согласовать объединение квартир с присоединением тамбура.

Нюанс был в том, что дом был одноподъездный, с небольшим количеством квартир (до 100), кроме того была исключительно вменяемая управляющая компанию которая оказала большое содействие в организации собрании собственников квартир.

Необходимый кворум был получен и приквартирный тамбур был присоединен.

Ниже вы можете видеть протокол общедомового собрания и план БТИ двух объединенных квартир через тамбур.

Но этот объект, это явное исключение из общей практики, здесь сошлось все что только можно, и мало квартир в доме и дружный дом, и вменяемая управляющая, ну и без ложной скромности мы, как руководящая и движущая всех сила в проекте поэтому все и было успешно согласовано.

На что обратить внимание при совмещении двух квартир

При подобной перепланировке существует много нюансов, основные из которых мы постараемся описать ниже.

Заключение

В данной статье мы постарались осветить все основные моменты связанные с объединением двух квартир, но возможно мы не затронули какие либо моменты интересующие читателя, поэтому:

Если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию позвонив по нашему номеру телефона +7 903 100-39-84, либо написав нам в WhatSapp.

Мы будем рады ответить на ваши вопросы.