Незаконная перепланировка

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка – это такие изменения в конфигурации помещения, которые нeoбxoдимo внecти в тexпacпopт. В частности, к перепланировке квартиры относятся измeнeния в пoлoжeнии cтeн и пpoeмoв, а также устройство и переделка конструкции пола.

То есть, если в квартире кухню переносят в коридор и делают кухню-нишу, объединяют ванную с уборной, устраивают дополнительный санузел, увеличивают/уменьшают одни помещения за счет других, ламинат заменяют на паркет, в новостройке делают «полы с нуля», в комнате возводят гардеробную, а в прихожей демонтируют встроенный шкаф, то это все является перепланировкой.

Близким по смыслу к перепланировке является понятие переустройства. К переустройству относятся следующие работы: установка электрической плиты вместо газовой, перенос/установка/демонтаж кухонной плиты, мойки, сантехнических приборов в уборной и помещении ванной. В результате переустройства план квартиры также нуждается в изменении.

Кроме того, ст.26 ЖК РФ обязывает владельцев помещений в многоквартирном доме выполнять перепланировку с соблюдением законодательных требований и только с разрешения органов надзора. Тогда капитальный ремонт квартиры будет считаться законным, то есть согласованным.

Следовательно, незаконная перепланировка квартиры – это ремонтные работы, выполненные без соответствующего разрешения и согласования со стороны надзорного органа (Мосжилинспекции – в Москве, городской администрации – в МО).

Ответственность за незаконная перепланировку квартиры

Незаконная перепланировка рассматривается как административное правонарушение, за которое полагаются штрафные санкции и предписание узаконить сделанные работы либо вернуть квартире планировку, которая была изначально. Выдает предписание и налагает на собственника штраф Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Если незаконная перепланировка, например, затронула несущие стены, что в конечном итоге привело к предаварийной ситуации, то собственнику квартиры также придется оплатить расходы по устранению возникших последствий у соседей и в доме в целом.

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры определен ст.7.21 КоАП РФ и составляет 2000-2500 рублей. 

Однако его выплата не освобождает владельца квартиры от необходимости оформления несанкционированной перепланировки в законном порядке.

Помимо денежного взыскания, жилищная инспекция г. Москвы предпишет согласовать сделанную без разрешения перепланировку в срок, который обычно составляет от четырех до шести месяцев.

Последствия незаконной перепланировки нежилого помещения

Ответственность за незаконной перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, схожа с той, что предусмотрена для владельцев квартир, за исключением размера штрафа, который могут быть значительно выше.

Так, штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения, принадлежащего физлицу, такой же, как для квартир – 2000-2500 рублей.

В ситуации, когда несанкционированная перепланировка выполнена в нежилом помещении, находящимся в собственности юридического лица, размер штрафа, согласно ст. 9.12 КоАП г. Москвы, начинается от 300 000 рублей.

При незаконной перепланировке нежилого помещения в нежилом здании штраф не предусмотрен. Но самовольный ремонт часто становится причиной разногласий между собственником и арендатором. К тому же возникают проблемы при продаже такого помещения.

Как согласовать незаконную перепланировку квартиры

В Москве узаконивание незаконную перепланировки квартиры проводится в порядок, определенным местным административным регламентом (утвержден ППМ №508-ПП). Он предусматривает два пути согласования:

По эскизу (в уведомительном порядке). Такой способ согласования возможен только при незначительных изменениях в планировочном решении квартиры (демонтаж встроенного шкафа, перестановка сантехнических приборов в прежних границах помещения и т.п.).

По проектной документации. Так согласуются перепланировки, которые нельзя узаконить в уведомительном порядке. К ним относятся: изменение площади мокрых зон квартиры и кухни, устройство в несущей стене дверного проема, демонтаж подоконного блока балкона (лоджии). Узаконивают такие перепланировки на основании технического заключения, документа, подтверждающего безопасность и допустимость произведенного ремонта.

При затрагивании только ненесущих стен техническое заключение вправе разработать наше проектной бюро или любая другая организация, имеющая соответствующий допуск СРО.

Для согласования незаконной перепланировки квартиры, изменившей несущие конструкции дома, техническое заключение должна будет разработать организация – проектировщик здания.

Когда разработчик дома уже юридически не существует или незаконнная перепланировка проводилась в доме с деревянными/смешанными межэтажными перекрытиями, следует обращение в ГБУ «Экспертный центр». 

Данному учреждению Мосжилинспекцией переданы полномочия замещать несуществующих авторов домов и готовить проектные документы для узаконивания перепланировки с затрагиванием несущих конструкций и в домах, относящихся к старому жилому фонду Москвы.

Стоит отметить, что незаконные перепланировки делятся на подлежащие согласованию и неподлежащие. Так вот, если ранее выполненная перепланировка не согласовывалась с инспекционными органами, но при этом санитарно-эпидемиологические и строительные нормы и правила соблюдались, то ее возможно узаконить. В ином случае придется возвращать квартиру в первоначальное состояние, то есть переделывать ремонт.

Техническое заключение или эскиз подаются вместе с остальными документами в Мосжилинспекцию. Сначала следует обращение в многофункциональный центр. МФЦ пepeнaпpaвит дoкyмeнты в жилинcпeкцию. 

В назначенные день и время инспектор посетит квартиру, проверит соответствие перепланировки техническому заключению, при отсутствии нарушений составит акт о ее завершении. Приглашенный сотрудник БТИ проведет инвентаризацию обновленной квартиры. После чего в учетно-технические документы внесут все осуществленные изменения.

Выше приведен порядок согласования незаконные перепланировки для г. Москвы. В Подмосковье действуют свои регламенты, предусматривающие в основном порядок согласования перепланировки, которую только предстоит делать. А поскольку узаконивание незаконные перепланировки регламентом не предусмотрено, сохранить квартиру в переустроенном виде возможно будет только при обращении в суд.

Как узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения

Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, как и квартира, узаконивается с Мосжилинспекцией. Но проектная документация должна состоять из двух документов – проекта и техзаключения о допустимости и безопасности перепланировки. Легализовать незаконную перепланировку возможно при условии, что требования СанПиНов, СП, техрегламентов и других нормативных документов при ремонте помещения не нарушались.

Для согласования незаконной перепланировки в помещении нежилого здания также нужна проектная документация – проект и техническое заключение от организации с допуском СРО, но обращаться с ними нужно не в Мосжилинспекцию, а в БТИ.

Наша организация разрабатывает проектные документы как для планируемых, так и незаконных перепланировок. Также оказываем услуги по согласованию и узакониванию перепланировки «под ключ».

Бесплатную консультацию наших специалистов по оформлению перепланировки вы можете получить любым удобным для вас способом – по телефону (закажите обратный звонок, чтобы мы могли связаться с вами), в чате или в разделе «Ответы на вопросы» сайта. 

Для более точной оценки возможности согласования перепланировки с надзорными органами пришлите к нам на электронную почту запрос с планом квартиры «до ремонта» и нарисованным «от руки» на копии плана эскизом с произведенными или запланированными изменениями.