Управляющая компания и перепланировка

Частый вопрос, который нам задают собственники квартир, звучит так: “Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?”

Сразу, в начале статьи на данный распространенный вопрос:

НЕТ,
В 2023 году с управляющей компаний согласовывать перепланировку не требуется.

Если вы искали ответ краткий ответ именно на этот вопрос, то можно закрывать сайт, либо ознакомиться с другими интересными статьями на нашем сайте:

ВАЖНО

Но тем не менее, управляющие компании в некоторых случаях могут играть ключевую роль в процессе согласования перепланировок и вот об этих случаях мы далее будем вести речь в нашей статье.

До 2005 года перепланировки в Москве согласовывали комиссии МВК.
После 2005 года была образована Мосжилинспекция.

И непременным условием вынесения решения о согласовании перепланировки было сначала получение согласования в управляющей компании в форме печати на проекте либо письмом-согласием.

После окончания перепланировки управляющая компания входила в состав комиссии (Либо МВК либо жилищной инспекции) и подписывала акт о завершенном переустройстве.

В следствии этого, управляющие компании зачастую серьезно осложняли процесс согласования собственнику, так как без их визы не одну перепланировку нельзя было не начать, не закончить.

Мы помним это время и словосочетание «осложняли процесс» это максимально корректное описание, если сказать проще, то «выкручивали руки» так как им хотелось.

Заключалось это конечно же в финансовой составляющей: необходимо было заключать с ними договора которые они называли «технический надзор» и суммы за данный технический надзор были совершенно не разумными.

Если перевести на текущие деньги, то это было бы 30-80 тысяч рублей, который собственник оплачивал наличными в кассу управляющей компании, ему выдавали странного вида квитанцию и обещали, что будут ходить и проверять как же собственник ведет ремонт.

И иногда даже приходили, но не более 1-2 раз за весь ремонт, что не укладывалось ни в какие разумные рамки в части оплат за эти 1-2 посещения порядка 50 тысяч рублей.

Сами выходы заключались в том, что на пару минут в квартиру заглядывал представитель управляющей компании на проверку перепланировки, говорил «все посмотрел, все хорошо продолжайте ремонт» и уходил.

В особо «тяжелых» случаях данный представитель еще начинал излагать свои измышления касаемо того ,как правильно вести ремонт и что «нужно доплатить» (тут уже даже о каких то и странного вида квитанциях речь не шла), так как он «не уверен» что сможет потом подписать все документы.

А если собственник не хотел оплачивать что то управляющей компании, то как говориться на нет и суда нет.

Под различными предлогами управляющая компания отказывалась участвовать в процессе его перепланировки.

То есть впрямую она не могла отказать, но допустим собственник ведет ремонт, ему необходимо заменить стояк канализации, или поменять батареи и т.д., а сотрудники управляющей компании говорили, конечно-конечно, оставляйте заявку, месяц мы ее будем рассматривать, но сразу предупреждаем, сейчас технической возможности нет, сейчас идут некие «плановые работы», через месяц ответим вам что сможем приступить где-нибудь через месяцев 5, а пока вы можете приостановить ремонт и ждать.

И «побороть» это было невозможно совершенно никаким образом. Управляющие могли прикрываться плановыми работами, законом, договором на управление дома, поэтому собственники по сути были в безвыходной ситуации и торг шел только за понижение суммы, но не за ее отсутствие.

Но в 2011 году вышло новое постановление ПП № 508, в котором одним из самых ключевых моментов было ИСКЛЮЧЕНИЕ из согласующих организаций управляющих компаний всех форм.

И уже как больше 10 лет, управляющие компании не участвуют как согласующие органы в процессе согласования перепланировок.

Первые лет 5 они никак не могли смириться с такой несправедливостью и пытались все равно что то активно согласовывать, к любому собственнику начинавшему ремонт приходил представитель УК и предлагал заключать все тот же договор и многие заключали, но в последнее время подобного мы уже не видели, так как практика устоялась и все уже «более-менее» ситуацию знают, что управляющие компании привлекать не нужно.

Однако, то что они теперь ничего не согласует, на значит что они не участвуют в процессе.

Приблизительно где то в то же время функции по надзору за управляющими компаниями были переданы Жилищной инспекции, которая нанесла УК «двойной удар».

Она как сняла с них функции по согласованию, так и поручила им функции надзора.

И теперь, управляющие компании, являются форпостом и первым органом который на своей подведомственной территории обязаны выявлять незаконные перепланировки и сообщать о них в жилищную инспекцию.

Может ли УК проверить перепланировку квартиры

Нет, управляющая компания не может проверить перепланировку квартиры.

У них есть функция надзора, но не фактической проверки.

Но тем не менее, управляющая компания должна выявлять перепланировки, не совсем понятно каким образом, но должна.

УК же поступает следующим образом — видя что в квартире начался ремонт (допустим стоит контейнер для вывоза мусора или им пожаловались соседи тех кто ведет ремонт) они каким либо образом пытаются выяснить что делает собственник.

Могут позвонить собственнику квартиры, либо к нему может прийти представитель управляющей компании, либо даже собственник в почтовом ящике может обнаружить какое то письмо/уведомление/предписание/извещение, что они хотят прийти в квартиру и посмотреть что он делает.

Иногда они могут попросить предоставить им разрешение на проведение работ.

Скажем сразу, собственник может ВООБЩЕ не взаимодействовать с управляющей компании.

Того кто пришел он может не впустить, на звонок предложение посетить квартиру ответить отказом, письмо из почтового ящика игнорировать.

Однако не нужно это делать в «агрессивной форме». Отказать можно и мягко, но результат будет тот же самый.

На вопрос — мы придем посмотрим, можно ответить, конечно, мы всех готовы принять, но через месяца два. Там ведется ремонт, а по договору со строительной компаний я могу привести какие либо проверяющие органы только лично, а к сожалению сейчас не могу, уехал в отпуск, как приеду обязательно вам наберу и все посмотрим.

На звонок — приблизительно такой же ответ, можно варьировать причины, отсутствую, заболел, строители вот сегодня уехали и квартира закрыта и т.д.

На письмо — просто не реагировать. Либо прислать им с уведомлением письмо, о том что да да, конечно готовы всех пустить, но через два месяца когда вернусь, а пока «в ближайшие сроки» мой представитель привезет вам всю проектную документацию на рассмотрение.

Ругаться не нужно, нужно максимально доброжелательно и корректно затягивать процесс, а там уже про вас и забудут.

Управляющей компании по большому счету все равно что у вас происходит, им главное закрыть «жалобу» от соседа и отписать что про его жалобе «проведена работа».

Почему так необходимо:

Так как в функции управляющей компании надзор за квартирами в части проведения ремонтных работ на подведомственной территории, а фактически сделать она ничего не может (допустим оштрафовать), у нее есть мощный рычаг, которым она без колебаний пользуется.

Она может МОЖЕТ сообщить в Мосжилинспекцию о самовольной перепланировке квартиры, чтобы они проверили квартиру на законность выполняемого ремонта. (И вот здесь уже действительно наступает проблема — на жалобы из управляющих компаний жилищная инспекция реагирует оперативно)

На данной странице подробнее о жалобах на перепланировку

Логика такая — управляющая компания «обратным шаром», пересылает данный объект в жилищную инспекцию.

То есть они допустим по жалобе провели какую то работу, позвонили собственнику, уведомили, реакции нет.

И что бы снять с контроля вопрос, они информируют жилищную инспекцию и забывают про собственника ведущего ремонт, так как теперь это не их головная боль.

Жилищная же инспекция на жалобы управляющих компаний реагирует со 100 процентной вероятностью, так как здесь уже не какой то «виртуальный собственник написал жалобу, каких приходит тысячи» и которому можно отписаться «по вашей жалобе проведена проверка, выходил инспектор фактов проведения ремонтных работ не выявил, спасибо вам за обращение бдительный гражданин», а дала сигнал управляющая компания и просто так ее по ней отписаться нельзя.

Ведь если в дальнейшем будет допустим аварийная ситуация, то виновата уже будет жилищная инспекция, так как оперативно не отработала обращение от управляющей компании, которые без сомнений молодцы и выявили у себя на территории незаконные ремонтный работы и своевременно проинформировали жилищную инспекцию.

И жилищную инспекцию лучше пустить? иначе через какое то время придет решение суда, которое сильно осложнит и удорожит процесс согласования.

• 

• 

• 

Поэтому когда вам пришло письмо аналогичное представленному ниже, необходимо выражать непременную готовность пустить всех в квартиру и исключительно доброжелательно вести диалог с инспектором жилищной инспекции.

Это прежде всего выгодно самому собственнику, так как инспектора люди тонкой душевной организации и у собственника который общается с ним по человечески он может сильно не углубляться в количество нарушений и дать предписание «по верхам» и также без придирок проверить квартиру после процесса согласования.

А у тех кто решил «качнуть права» опишет все вплоть до бойлера установленного не по нормам и шланга к газовой плите «не той системы» и везде по нормам он будет прав, а собственник огорчен количеством ремонтных мероприятий которые ему будет необходимо выполнить.

В следствии вышесказанного наша искренняя рекомендация общаться с инспектором жилищной инспекции исключительно в позитивном ключе.

Уведомление от УК о незаконной перепланировке

Как мы уже писали выше, любое уведомление от УК о незаконной перепланировке носит только информативный характер.

Управляющая компания может выслать десяток уведомлений, предписаний, извещений, писем, требований и т.д., все это не значит ровным счетом ничего.

Даже если собственник получил это заказным письмом, то он может ознакомиться с полученной информацией, но не отвечать на него.

А если письмо было положено в почтовый ящик, то можно совершенно справедливо сказать — вообще ничего не получали, хулиганы наверно вытащили и вообще, почему вы не следите за тем что из почтовых ящиков у нас важные документы пропадают вы управляющая или где?

Управляющая компания может даже угрожать судом, это также ничего не значит. Для того что бы было некое судебное разбирательство необходимы факты ущемления чьих то прав, выполняемый текущий ремонт не относится к данной категории.

Но если в тексте полученного извещения вы прочитали фразу похожую на «мы передадим информацию в жилищную инспекцию», ситуация может стремительно осложнится. А степень трудностей будет зависеть от того в какой стадии ремонт, какие мероприятия проводятся и т.д.

Предписание о перепланировке от управляющей компании

Управляющая компания может высылать любой документ который они посчитают нужным.

Предписание о перепланировке от управляющей компании, уведомление, письмо и так далее не имеет никакой юридической силы.

Предписание это юридический документ прилагаемый к акту проверки.

То есть теоретически предписание может «родиться», только после того, как к вам пришло уведомление от Мосжилинспекции о проверке квартиры на предмет незаконной перепланировки.

После того, как вы получите данное уведомление, вы должны пустить жилищную инспекцию, она проверит квартиру и если зафиксирует перепланировку, то вот тогда уже выпишет предписание, составит акт проверки, выпишет протокол на оплату штрафа.

Но не в 2023 году

(А можете и не пустить, но через какое то время вам придет решение суда, которое представлено несколькими абзацами выше)

В 2023 году вышел мораторий на уплату штрафа за перепланировку.

• 

Подробнее по ссылке на сайте mos.ru

То есть жилищная инспекция при узаконивании ранее выполненных перепланировок (не важно собственник сам добровольно заявил о перепланировке или жилищная инспекция вышла к нему по жалобе) НЕ ВЫПИСЫВАЕТ протокол на уплату штрафа.

Соответственно если нет протокола, то и предписания не может быть.

Что же тогда выписывать жилищной инспекции, если перепланировка есть, а штрафа и протокола не может быть?

Мосжилинспекция элегантно вышла из данной ситуации и начала выписывать «Предостережение». Сам документ по форме один-в-один как предписание о перепланировке, однако он не ведет к оформлению протокола с уплатой штрафа.

Разрешение на перепланировку от управляющей компании

В Москве управляющая компания также как и в области не выдает распоряжений на перепланировку.

И даже в приемочной комиссии ее сотрудники не представлены, за исключением случаев, когда затрагивается общедомовая собственность.

Они могут в некоторых случаях, таких как например затрагивание общедомового имущества, но это крайне редкие случаи затрагивающие менее чем 1 процент от общего количества перепланировок.

А зачем может быть необходима УК при перепланировки

Тем не менее, в Москве управляющие компании косвенно задействованы в согласовании перепланировок.

Например, у них можно получить справку о том, какое помещение расположено под квартирой.

Зачем и кому может быть нужна такая справка?

Дело в том, в квартирах на первом этаже имеется больше возможностей для изменения планировки, чем в аналогичных квартирах на этажах выше.

Это в основном касается перепланировок с расширением и переносом мокрых зон и кухонь.

К примеру, в квартире первого этажа разрешается расширять кухню, используя для этого жилую комнату (при условии, что стена между помещениями ненесущая, а кухня не газифицирована).

Также допустима перепланировка с расширением ванной/санузла на кухню или жилую комнату.

Такие варианты перепланировки в квартирах, под которыми расположены квартиры соседей, не согласовать.

А на первом этаже это сделать возможно.

Все перечисленные варианты перепланировок, которые согласуются на первых этажах, можно согласовать и на втором этаже, если первый этаж нежилой.

Теперь возвращаемся к вопросу о том, зачем нужна такая справка.

Представим, что ваша квартира находится на втором этаже, а под вами магазин или офис, то есть нежилое помещение. И вы хотите увеличить кухню за счет комнаты.

Напомним, что в квартире, под которой находится другая квартира, такую перепланировку не согласовать, потому что запрещено размещать кухни над жилыми комнатами соседей.

Следовательно, согласующий орган, а в Москве это жилищная инспекция, чтобы выдать разрешение на такой ремонт, должен точно знать, что под квартирой отсутствуют жилые помещения.

Техническая документация из БТИ на помещение, которая будет подана на рассмотрение в Мосжилинспекцию, не содержит полной информации.

В том смысле, что в ней будет указан номер этажа, на котором расположена перепланируемая квартира, но не будет никакой информации о том, что под квартирой находится нежилое помещение.

Для жилинспекции все будет ясно, если заявка подается на перепланировку квартиры на первом этаже.
В документах БТИ будет указан первый этаж, а ниже первого этажа жилых помещений быть не может.

А вот с квартирой на втором этаже и выше ситуация неоднозначна.
Поэтому, чтобы подтвердить факт нежилого помещения под квартирой и провести желаемую перепланировку, которая запрещена на верхних этажах, в управляющей компании и берется справка о расположенном под квартирой помещении.

Конечно, можно подтвердить эти данные и другим способом, не обращаясь в управляющую компанию. Например, заказать архивные документы БТИ на ниже расположенный этаж.

Но, во-первых, это дольше по времени, а, во-вторых, это платная услуга.
В то время как управляющие организации выдают такие справки быстрее и бесплатно.

Также управляющая компания будет полезна в случае перепланировок в которых не очевидно затрагиваются несущие конструкции при перепланировке или нет.

В основном это актуально для малораспространенных серий домов и домов построенных по индивидуальным проектам.

Жилищная инспекция хорошо знает расположение несущих и не несущих конструкций в типовых сериях домов, таких как например II-57, П-55, Башня Вулыха, КОПЭ и т.д.

Если же дом не типовой информации о расположении несущих конструкций в ней может не быть, а план БТИ не дает однозначного понимания, так как там показана только планировка помещения.

Например несущая стена из монолитного железобетона толщиной 20 см и стена из пеноблока также толщиной 20 см в на плане БТИ будут показаны одинаково.

В этом случае нам поможет план застройщика, на данном плане есть графическое расположение несущих и не несущих конструкций.

• 

На данной странице по ссылке можно подробнее узнать о плане застройщика.

И вот получить данный план застройщика в 90 процентах случаев можно только в управляющей компании, так как они обязаны иметь комплект проектной документации для эксплуатации дома.

Данный план необходимо заверить печатью управляющей компании и в этом случае жилищная инспекция (с большой вероятностью) не потребует от заказчика разработки технического заключения либо в ГБУ «Экспертный центр», либо у автора-проекта дома.

Надеемся что в данной статье мы смогли раскрыт тему участия управляющих компаний в процессе согласования перепланировок, но если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию написав нам в WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.