Свободная планировка

---

Необходимо согласовать перепланировку в квартире свободной планировки?
Обращайтесь, получим разрешение в короткие сроки

Бесплатные консультации
Согласование под ключ

+7 (903) 100-39-84 звоните!

---

Продолжаем нашу серию статей о перепланировках и в данной статье опишем что значит термин свободная планировка и какую роль она играет в процессе согласования перепланировки квартиры.

Расскажем какие основные документы понадобятся, на что обратить внимание и с какими трудностями можно столкнуться при покупке такой квартиры.

Что значит свободная планировка квартире

Под квартирами свободной планировки застройщики, риэлторы, агенты позиционируют квартиры в новостройках без отделки в которых отсутствуют внутренние перегородки (либо данные перегородки намечены в «один кирпич») как квартиры с неким преимуществом, которые позволят распланировать помещение будущему собственнику так как ему удобно.

Но это не совсем верно, так как юридически термина «свободная планировка» не существует.

Не в одном из нормативных документов (ПП, СП, СанПиНы) вы не сможете найти данное понятие.

Задача тех кто продает эту квартиру одна — продать квартиру и они готовы рассказать о любых, даже не существующих выгодах квартиры, преподнося это как преимущество для покупателя.

На вопрос же собственников — а вот у вас в рекламных картинках в буклете есть же распланированное помещение и там есть и кухни, санузлов, комнат, коридоры, продавцы изящно отрабатывают возражения говоря.

«Да, конечно, это наши дизайнеры специально для вас разработали предложение по планировочному решению, вы можете сделать так, а можете сделать и по своему»

Пример планировки из буклета застройщика

И надо сказать, это работает, так как в практике часты случаи когда нам для консультации звонят собственники и начинают разговор с фразы «у меня квартира свободной планировки».

Далее они присылают дизайн-проект на анализ и в этих дизайн-проектах «нарушено все».

Там могут быть самые прямые нарушения законодательства, например такие как:

• Размещение кухни над жилыми комнатами соседей,
• Размещение санузлов и ванн в жилых комнатах
• Уменьшение сантехнических и вентиляционных коробов и т.д.

Ведь действительно, застройщик же сказал что стен нет, в квартиру заходили стен нет, можно же планировать помещение так как будет удобно.

Однако это не так
В данное время никаких новостроек со свободной планировкой не строится.

То что стены отсутствуют физически в помещении означает только одно — застройщик сэкономил на материалах + рабочей силе и не возвел их, предоставив эту возможность собственнику.

• Если стен нет в квартире, то они есть точно на бумаге — в документах застройщика которые были согласованы.

И с вероятностью близкой к 100%, планировка в документах застройщика такая же как и в рекламных буклетах на сайте.

Есть строительные нормы и правила для жилых зданий, которые соблюдает каждый застройщик

• на стадии проектирования;
• на стадии согласования проектной документации;
• стадии получения разрешения на строительстве объекта;
• а также при приемке дома госкомиссией обязан соблюдать.

Поэтому в проекте строительства дома который был согласован все стены есть.

Или минимум там должны быть основные помещения без которых квартира не может быть признана жилой: кухня, санузел, жилая комната.

Только один тип домов может иметь свободную планировку, это апартаменты.

Причем апартаменты распложенные в здании в котором нет квартир.

Пример таких объектов «ЖК Флотилия», ЖК «Велтон Голд»

В подобных зданиях действительно можно располагать зоны так как собственнику будет удобно.

Они не относятся к жилым, хотя застройщики часто пытаются дать в названиях «около-жилой» статус, например МФК, апартаменты гостиничного типа и т.д., но в любом случае нормы по жилым зданиям к ним не применимы, так как они изначально проектировались и строились без учета данных норм.

В выписке у собственника в назначении будет «нежилое помещение».

Соответственно СП «Жилые здания многоквартирные» в данном типе домов «не работают» и даже Мосжилинспекция не проводит по ним надзор и контроль.

---

Покупатель же квартиры в соответствии с договором обязуется возвести стены которые фактически отсутствуют, а также установить сантехнику и т.д.

Стандартный пример выдержки из договора долевого участия мы покажем ниже:

Из за чего это делается — застройщик «выжимает» максимум из площади квартиры.

Казалось бы, что за площадь может скрываться за перегородками, какая мелочь, практически погрешность.

Но давайте посчитаем — представим, что перегородка из одного пеноблока минимальной толщиной 10 см.

В средней квартиры будет 20 погонных метров перегородок, умножим их на 0.1, получиться площадь под перегородками 2 квадратных метра.

А если мы возьмем усредненную стоимость квадратного метра в Москве как 250 тысяч, то получиться что собственник переплатит полмиллиона за квартиру, в сравнении с той, у которой бы перегородки были выстроены.

Наглядный пример НЕ самой большой квартиры

В результате застройщик в квартирах свободной планировки получает двойную выгоду:

1) Экономит на материалах и работах по возведению перегородок
2) Берет оплату за площадь данных перегородок если бы они стояли.

* Но как мы уже говорили будущим собственникам это преподносится как уникальное предложение по покупке квартиры свободной планировки.

И собственникам нужно быть заранее «морально» готовыми к ситуации, когда они покупают квартиру свободной планировки предоставляющей из себя «голый квадрат» допустим 100 квадратных метров, а после ремонта, когда они обмеряют квартиру с удивлением обнаруживают у себя 93 кв. метра.

И как они не меряют, больше 93 у них никак не получается, так как при первоначальных обмерах не учитывались перегородки даже минимальной толщины.

Мы выше вели расчет из самых тонких пеноблоков без отделки, без штукатурных слоев и т.д.

Обычно перегородки возводятся из пеноблока 15 см толщиной + отделочные слои и площади «уходит» значительно больше чем при наших расчетах.

Согласование свободной планировки квартиры в новостройке

Если перепланировка только планируются, то она принципиально делится на два вида:

Первым шагом при согласовании перепланировки является обращение в БТИ за постановкой квартиры на технический учет в БТИ.

Если перепланировка уже выполнена, то принцип тот же, только вместо проектной документации на планируемую перепланировку в составе технического заключения и проекта перепланировки, разрабатывается один документ — «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ«, данный тип перепланировок будет рассмотрен ниже в блоке как узаконить свободную планировку.

Итак:

Собственник хочет согласовать перепланировку в квартире со свободной планировкой

1 Шаг: Данный шаг является основным — необходимо поставить квартиру на технический учет в БТИ.
Для этого, собственник обращается в БТИ и заказывает выход техника на квартиру.
Если технический паспорт выдается со всеми выделенными зонами (они могут выделятся даже пунктирами), то можно начинать дальнейший процесс согласования.
Если же в документах БТИ так называемся свободная планировка, вот здесь возникает сложность и необходимо проанализировать как дальше действовать. Два варианта определения функциональных зон мы опишем ниже.

2 Шаг: Предварительная отрисовка эскиза будущей перепланировки

3 Шаг: Анализ на возможность как узаконить свободную планировку квартиры.

Возможно здесь лучшим решением будет обращение в профильную компанию занимающуюся профессионально согласованием перепланировок за консультацией в возможности согласования того, либо иного варианта.

При необходимости вы можете обратиться в нашу компанию, написав нам в WhatSapp, и мы бесплатно проанализируем ваш вариант перепланировки.

4 Шаг: Обращение в компанию с допуском СРО за изготовлением технического заключения и проекта перепланировки. (Данная компания должна направить вам документы в формате PDF электронными подписями).

5 Шаг: Загрузка документов для рассмотрения Мосжилинспекцией на портале Мос.ру. Результатом рассмотрения документво должно быть разрешения на перепланировку, которое через 20 рабочих дней появиться у вас также в кабинете на Мос.ру.

6 Шаг: Начало и завершение ремонта

(Ремонт выполняется до конца, о критериях выполненного ремонта вы также можете прочитать на нашем сайте)

7 Шаг: Подача заявки через все также через портал Мос.ру на вызов инспектора Мосжилинспекции для приемки выполненной перепланировки.

(Вызов осуществляется при заполнении заявления на портале Мос.ру на «Акт о завершенном переустройстве)

10 Шаг: Обращение в БТИ для вызова техника, что бы после обмеров квартиры новые площади и конфигурация были внесены в базу БТИ.

Квартиры со свободной планировкой

Свободная планировка надо ли узаконивать перепланировку

Случаев когда необходимо узаконить перепланировку в квартире свободной планировки достаточно много.

Собственники квартир зачастую спешат с началом ремонта и начинают его даже не тогда когда получена документация БТИ, а тогда когда выданы ключи и даже не оформлена собственность.

В результате получается ситуация, когда ремонт выполнен, но поставить квартиру на технический учет в БТИ не возможно, так как первоначальной планировки квартиры уже нет. (Причем нет никакой, не в красных линиях, не со свободными зонами)

Жилищной же инспекции для того что бы принять решение о согласовании перепланировки необходимо два документа: план БТИ квартиры до перепланировки и план БТИ после перепланировки.

В этом случае для узаконивания перепланировки предусмотрен следующий комплект документов:

Вместо плана БТИ «до перепланировки» прикладывается выписка ЕГРН + план застройщика.

А для того что бы жилищная инспекция видела «что после перепланировки», подкладывается технический паспорт в красных линиях, который собственник получает после выхода техника БТИ.

Подробнее о красных линиях

Дополнительно разрабатывается документ с названием «техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ», который можно заказать в любой проектной организации с допуском СРО, в том числе и нашей.

Особенностью объектов со свободной планировкой которые узакониваются постфактум является то, что далеко не все квартиры можно брать в работу, в следствии того, что при самостоятельном ремонте собственники допускают какие либо нарушения.

Если же начинается процесс узаконивания, то перед вызовом техника БТИ на квартиру все документы изучаются внимательнейшим образом, проводится полный анализ объекта особенно на расположение мокрых зон в квартире свободной планировки, для гарантии согласования, так как вызов техника на квартиру для фиксации красных линий грозит тем, что они останутся с собственником до следующего ремонта если объект по каким то причинам не согласуется.

Мокрые зоны в квартире свободной планировки

Понятие мокрой зоны в юридическом поле не существует.
Подобной формулировки нельзя найти не в одном нормативном акте, максимум на что можно рассчитывать в поиске, это в СП 486.1311500.2020 найти словосочетание — помещение с мокрыми процессами, которое не дает никакой информация с точки зрения функциональных зон квартиры.

Выдержка из СП 486.1311500.2020

Помещение с мокрыми процессами: Помещение с влажностью внутреннего воздуха свыше 75% при температуре от 12 до 24 °C, а также с влажностью внутреннего воздуха свыше 60% при температуре свыше 24 °C.

В большинстве квартир со свободными планировками мокрые зоны обозначены.

Пример вы можете видеть на плана БТИ ниже.

Итак, на данном плане мы видим набор помещений заключающийся в двух санузлах, кухне и помещении 1 с наименованием «жилая изолированная», то есть вход в квартиру по документам БТИ это сразу вход в жилую комнату.

Большинство собственников при ведении ремонта планируют каким либо образом расширить мокрые зоны, однако по существующему законодательству расширить мокрые зоны можно только на нежилые площади (коридора, кладовые, гардеробные).

---

А проблема мокрых зон в квартирах свободной планировки заключается в том, что допустим зон коридоров на которые можно было бы расширить мокрые зоны просто нет.

Получается, что расширить санузлы и ванные никуда нельзя, так как на жилые комнаты расширять их запрещается.

Каждый подобный объект рассматривается индивидуально, где то мокрые зоны удается расширить определяя зоны коридоров с помощью планов застройщика или технического паспорта с функциональным зонированием, а в каких то в принципе не удается это сделать, так как во всех документах (план застройщика, выписка ЕГРН, технический паспорт БТИ) коридоров нет, выделить их нельзя и соответственно расшириться на них ванными и санузлами также нельзя.

В примере ниже есть зона коридора под цифрой 5, на которые возможно расширять все помещения мокрых зон.

Несмотря на то что многие стены выделены пунктиром, никакой свободной планировки в данной квартире нет.

С чего начать согласование перепланировки в квартиры свободной планировки

С чего необходимо начать?

Прежде всего с консультации со специалистами.

Если в квартире изначально не выделены все зоны, то первоначальные неверные шаги могут помешать процессу согласования, а в некоторых случаях это заводит процесс в тупик.

Согласовать перепланировку в квартире со свободной планировкой значительно сложнее чем в квартирах в которых изначально в документах БТИ выделены все необходимые зоны.

Возможны различные ситуации, решение которых требует не только знаний нормативной документации но и текущих требований жилищной инспекции, то есть практических знаний по согласованию, так как даже при похожих ситуациях но в различных жилых комплексах варианты решения разные.

Обращайтесь к нам, мы бесплатно проконсультируем, дадим все инструкции и при необходимости возьмем на себя все хлопоты по согласованию.

Что делать если планировка квартиры свободная

Вариант 1

В случае если квартира стоит на учете БТИ без разграничения функциональных зон ситуация несколько осложняется.

Как правило набор помещений в таких случаях это:
— Санузел/ванная;
— кухня;
— единственная жилая комната.

И жилая комната начинается прямо со входа в квартиру, то есть в квартире не выделены зоны коридора. То есть в данном случае действительно новостройка со свободной планировкой, но это не плюс, это наоборот минус в части процесса согласования.

В данных случаях необходимо обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно к застройщику у которого необходимо получить заверенную копию листа АР/КР в котором квартира будет разделена на функциональные зоны.

Примеры данных планов вы можете видеть ниже, а подробнее о планах застройщика вы можете прочитать по ссылке.

Вариант 2

Также есть вариант с заказом в ГБУ «МосгоБТИ» плана функционального определения зон квартиры.

В целом, этот вариант похож на первый, но запрос и получение плана от застройщика будет делать само ГБУ «МосгорБТИ» и в план БТИ квартиры со свободной планировкой от застройщика будут нанесены функциональные зоны.

ГБУ «МосгоБТИ» может дать запрос базу ИСОГД* и на основании запроса из данной базы сделать технический паспорт БТИ с разграничением функциональных зон в которых будут выделены все зоны (санузлы, коридоры, кухни, комнаты)

* Информационная система обеспечения градостроительной деятельности. В данную базу все застройщики загружают копию проектной документации в электронном виде и соответственно там можно увидеть листы проектной документации в которой есть предусмотренные застройщиком и выделенные зоны.

Ниже мы можем видеть план БТИ, который выдало ГБУ «МосгорБТИ» и в нем, а также в экспликации к данному плану есть только три помещения (жилая комната, санузел совмещенные и как вспомогательное помещение кухня)

После изготовления технического паспорта с функциональным зонированием свободной планировки в новостройке, в экспликации как мы видим остались все те же помещения, но дополнительно выделена зона коридора, на которую теоретически можно расширить санузел.

Подобным образом выглядит план квартиры выделенными зонами.

Разграничением цвета показано где в квартире кухня, коридор, жилая комната и санузел.

Основное что было необходимо это увидеть размеры зоны коридора, так как на него планировалось расширение санузла.

Какие сложности могут возникнут при свободной планировке

Основная задача в квартире со свободной планировкой — найти изначальную планировку квартиры.

В случае если застройщик поставил дом на инвентаризационный учет в БТИ, то собственник может обратится в БТИ и ему выдадут технический паспорт БТИ на его квартиру даже без выхода техника БТИ, так как его квартира уже будет учтена.

Это редкий случай, затраты на постановку сотен квартир большие и застройщики в данное время в 90% случаев после сдачи дома не делают.

В принципе они это и не должны делать, договором долевого участия конечным их результатом работ предусмотрена постановка на учет в Росреестр с выдачей собственнику выписки о праве собственности.

Основой для постановки квартиры в Росреестр является технический план.

Технический план часто путают с техническим паспортом БТИ.

Данные документы похожи по названию, но это совем не одно и тоже.

Технический план изготавливают кадастровые инженеры для постановки на учет в Росреестр с дальнейшей выдачей собственнику выписки о праве собстенности.

Технический паспорт БТИ выдает — ГБУ «МосгорБТИ» и данный документ является «стартовым» для начала процесса согласования перепланировки.

Соответственно в большинстве новостроек свободной планировки, даже если собственность уже оформлена технического паспорта БТИ на квартиры нет, так как застройщики не ставят квартиры на учет, а ограничиваются только выпиской о праве собственности.

Большинство же покупателей, так же думают, что передача им квартиры в собственности это конечный этап работы с застройщиком, а все остальное застройщик уже также сделал.

Основная сложность при согласовании и узаконивании перепланировки квартир свободной планировки в которых отсутствуют внутренние перегородки это разночтения между планами застройщика (то что было согласовано) и тем как квартира была поставлена на учет в Росреестр.

Если в планах застройщика есть перегородки, сантехника и много другой информации по квартире, то в технических планах которые переданы в Росреестр все это может отсутствовать и пропадает зонирование помещений.

Мы уже выше писали зачем это делают застройщики — меньше перегородок, значит больше площадь помещения, значит больше цена квартиры.

Итого, если вы решили согласовать перепланировку квартиры в которой как вам утверждали есть свободная планировка может быть три варианта.

Вариант 1. Вы направились в БТИ ставить квартиру на технический учет, была проведена инвентаризация квартиры и вы получаете технический паспорт БТИ приблизительно вот такого вида:

Не о какой свободной планировке речи там не идет, в квартире выделены все помещения и пунктиром обозначены стены выложенные в один пеноблок. Есть зоны жилых комнату, кухонь, санузлов и самое главное есть зона коридора.

Это самый лучший вариант технического паспорта.

Причем даже в нем квадратные метры при продаже будут посчитаны по максимуму и площадь под пунктиром также будет продана покупателю, но тут уже от добра добра не ищут, технический паспорт с выделенными зонами коридоров, очень хорошо.

Вариант 2. Вы направились в БТИ ставить квартиру на технический учет, была проведена инвентаризация квартиры и вы получаете технический паспорт БТИ приблизительно вот такого вида:

В техническом паспорте квартиры со свободной планировкой выделены только зоны санузлов, кухни и одна жилая комната, что же это означает?

В данном случае необходимо посмотреть ЕГРН и план застройщика.

Если в ЕГРН или в плане застройщика есть выделенные зоны коридоров, то тогда их можно предоставить в БТИ и они нанесут зоны коридоров.

Жилищная инспекция при предоставлении таких документов будет считать что и у текущего собственника и у собственника ниже есть «условный» коридор на который можно расширить мокрые зоны. (в 90 процентах случаев, мы редко видели и отказы).

Вариант 3. Вы направляетесь в БТИ ставить квартиру на технический учет, была проведена инвентаризация квартиры и вы получаете технический паспорт БТИ аналогичный пункту 2, смотрите ЕГРН, там такая же планировка, получаете план застройщика и технический план и там везде аналогичная планировка без выделенных зон коридора, то в этом случае уже сделать ничего нельзя.

Застройщик действительно сделал «условно свободную планировку», но настолько «свободную», что даже санузлы расширить на коридоры нельзя, так как там нет зон коридоров и куда их не расширяй везде жилая комната, что сделать нельзя, так как расширять санузлы на свои жилые комнаты и соответственно на жилые комнаты соседей снизу запрещено. (У собственника снизу планировка аналогичная)

Заключение

В квартирах которые позиционируются как «свободной планировки», в большинстве случаев процесс согласования перепланировки значительно сложнее и дороже чем в обычных квартирах где изначально выделены все зоны помещний.

Перед тем, как покупать подобную квартиру или начинать самостоятельно процесс согласования перепланировки в квартирах свободной планировки, лучшим решением будет обратиться к специалистам в данной области, которые знают все нюансы процесса, например вы можете обратиться в нашу организацию.

Если изначально не верно выстроить процесс согласования то это может в лучшем случае просто усложнить и удорожить дальнейший процесс согласования, так и бывают случаи что даже сделать ее невозможным.

---

В данной статье мы постарались осветить все основные моменты связанные с квартирами свободной планировки, но возможно мы не затронули какие либо моменты интересующие читателя, поэтому:

Если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию позвонив по нашему номеру телефона +7 903 100-39-84, либо написав нам в WhatSapp.

Мы будем рады ответить на ваши вопросы.