Нюансы согласования перепланировки на верхнем этаже

С точки зрения согласования перепланировок последние этажи имеют некоторые преимущества перед ниже расположенными этажами.

Это дает возможность согласовать такие типы перепланировки на верхнем этаже, которые согласуются либо с большим трудом и ограничениями, либо в принципе не согласуемы на этажах расположенных ниже.

В начале поговорим о общих плюсах и минусах последних этажей.

Минусы:

• Возможные протечки кровли даже есть есть чердачное ли подкровельное пространство в виде техэтажей
• Сложности если сломается лифт. Особенно актуально для домов старых серий, в которых в принципе есть только один пассажирский лифт.
• Возможный шум от общедомового оборудования если оно расположено на техническом этаже
• Частым случаем также являются проблемы с напором воды.

Плюсы:

• Зачастую панорамный вид из окон
• Чистый воздух. Так как концентрация пыли и выхлопных газов всегда у уровня земли.
• Тишина из за отсутствия сверху соседей. И вот этот аргумент, часто является решающим при выборе квартиры именно на последнем этаже.

Что можно при перепланировке на последнем этаже

Ниже мы разберем основные отличия и нюансы интересные только с точки зрения согласования перепланировки.

Причем не важно, будет ли собственник согласовывать перепланировку сам или поручит этот процесс профильной организации, данные нормы для верхних этажей будут «работать» в любом случае.

Зона кухни: расширение кухни за счет санузла на последнем этаже

Существует общее мнение что увеличить кухню можно только за счет нежилых помещений.
В 99 процентах, нежилые помещения в квартире это коридоры, гардеробные, санузлы и ванные.

Ванные же и санузлы тоже нежилые помещения и получается что кухни можно увеличить за счет нежилого помещения ванной и санузла?

К сожалению в большинстве случаев ответ НЕТ.

Но последний этаж является как раз исключением.

Существует норма из пункта 7.20, СП 54.13330.2022, которая гласит, что «Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.

То есть, простыми словами — собственник НЕ может увеличить свою кухню таким образом, что бы его кухня частично располагалась под санузлом или ванной соседей сверху.

Но так как квартира расположена на ПОСЛЕДНЕМ ЭТАЖЕ, соответственно соседей сверху НЕТ и данная норма для квартир на верхних этажах не применима, поэтому кухню расширять за счет ванн и санузлов на последних этажах возможно.

• 

На приведенном выше плане квартиры на последнем этаже кухню за счет санузла увеличить возможно, кроме того конечно возможно расширить ее и за счет коридора.

Стоит отметить, что и для средних этажей в некоторых случаях имеется возможность расширить кухню за счет санузла с образованием кухни с зоной столовой, но это получается в нечастых случаях из за требований и особенностей планировок квартир.

Обратим внимание, что в данном случае не важно какая плита, газовая или электрическая.

Зона жилой комнаты: Расширение кухни на последнем этаже на жилую комнату.

Многие планировочные решения предусматривают такие мероприятия как увеличение жилой комнаты за счет расположенных рядом ванн, санузлов и кухонь.

В этом случае все также применяется СП 7.20 СП 54.13330.2022, но не только уже пункт 7.20 из указанного выше СП, но и Постановление правительства РФ № 47 от 28 января 2007 года. Фактически, формулировки в данных законодательных актах дублируют друг друга.

В данном постановлении есть пункт 24, который гласит: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

В следствии этого, если вы планируйте перепланировку в которой жилая комнату будет «подлезать» под кухню или санузел/ванную соседей сверху, то данную перепланировку не разрешат.

Но так как в статье речь идет о перепланировках на последних этажах, то при подобных планировочных решениях «подлезания» под кухни/ванные/санузлы соседей сверху не происходит, так как собственно соседей сверху нет и подобные варианты перепланировок согласуемы.

И это реализуемо только в случае если плита на кухне электрическая. При газифицированных кухнях это запрещено в принципе.

На средних этажах также возможно расшириться комнатой за счет кухни, но комната при этом потеряет статус жилой.

Зона коридоров

Никаких отличий в части изменения зон коридоров при перепланировке на верхних этажах нет. Применяются все те же правила что и при перепланировке квартир на этажах расположенных ниже.

• 

Если говорить об этом плане, то санузел там расширить за счет коридора практически не удастся, так как между кухней и комнатой есть несущая стене и фактически расшиться можно будет только за счет небольшого встроенного шкафа расположенного в коридоре.

Несущие стены на последнем этаже

Многие собственники считают что если у них последний этаж, то с несущими конструкциями можно делать все что угодно так как «сверху нет нагрузок».

• 

Отчасти это так. Чем выше этаж, тем больше шанс на возможность затрагивания несущих конструкций. (В 99 процентах случаев речь идет о устройстве проема в несущей стене).

Но по нашему опыту последний этаж не является гарантией устройства проемов.

Действительно, шансы на верхних этажах повышенные, но они все же не 100 процентные.

Мы встречались с ситуациями когда и на последних этажах проемы в несущих стенах не разрешали или разрешали не в том месте и не того размера которые заявляли собственники квартир.

Пример: часто покровельное пространство устроено на колоннах, которые упираются в перекрытие над несущими стенами нижнего этажа.
И вот, если данная колонна упирается в желаемое место расположения проема ниже, то в том месте проем не разрешат.
Его порекомендуют сместить от места опирания колонны.

• 

Если брать практику согласования, то:

• В панельных домах на средних этажах проем в несущей стене разрешают стандартного размера 90 см «по бетону», то на верхних этажах его могут разрешить 110-120 см.
• В кирпичных домах на последнем этаже могут разрешить проем в несущей стене дом 150 см шириной.
• В монолитных домах также проем может быть значительно большего размера чем на средних и низких этажах.

О процессе и порядке согласования мы расскажем в статье ниже, но упомянем, что при затрагивании несущих конструкций согласно текущему законодательству техническое заключение о возможности устройства проема в несущей стене должен разрабатывать автор-проекта дома.

Поэтому если у вас планируется проем в несущей стене, то первым шагом является обращение к автору-проекта дома за анализом и расчетом устройства проема в несущей стене с выпуском технического заключения.

Основных авторов-проектов кто разрабатывается технический заключения в Москве два.

Это МНИИТЭП и ГБУ «Экспертный центр»

• 

• 

АО МНИИТЭП разрабатывает технические заключения практически по всем панельным домам в Москве (он является автором-проектов большинства типовых серий панельного домостроения)

ГБУ Экспертный центр учрежден Мосжилинспекцией и у него есть право разрабатывать технические заключения по всем не типовым кирпичным домам, а также для домов у которых уже не существует автор-проекта.

Как согласовать перепланировку на последнем этаже

Процесс согласования перепланировок на последнем этаже ничем не отличается от согласования перепланировок на других этажах.

Сам процесс регламентирует ПП № 508.

О порядке согласования на нашем сайте есть специальные разделы, здесь мы лишь упомянем основную информацию.

В согласовании перепланировок есть два пути:

Планируемая перепланировка

В данном случае разрабатывается техническое заключение о возможности согласования перепланировки от автора-проекта дома, далее разрабатывается проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
И уже далее начинается процесс согласования с жилищной инспекцией и БТИ.

Это «классический» тип перепланировок, при котором собственник действует полностью в рамках законодательства, то есть сначала разрабатывает проектную документацию, далее получает разрешение на перепланировку, далее проводит ремонтные работы и по окончанию ремонтных работ сдает перепланировку жилищной инспекции и БТИ.

Но так бывает не всегда.

Например часто собственники не узаконивают перепланировку во время или например покупают квартиры с уже выполненными перепланировками.

В этом случае для согласования предусмотрен путь о котором ниже.

Выполненная перепланировка

Процесс согласования уже выполненной перепланировки называется узаконивание перепланировки.

Для выполненных перепланировок предусматривается иной комплект документов.

Вместо технического заключения на планируемую перепланировку и проекта перепланировки разрабатывается один единый документ, он называется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Его также необходимо заказывать только у автора-проекта дома и далее идет похожий в целом, но несколько отличный в нюансах процесс согласования как при только планируемых перепланировках.

Вы можете написать на нашем форуме или на наш номер WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы, мы проанализируем объект, а также при необходимости порекомендуем фирму которая поможет согласовать вашу перепланировку

P.S. Некоторое время назад в Москве была амнистия по ранее выполненным перепланировкам. В данное время ее уже нет, но введен мораторий на уплату штрафов при согласовании ранее выполненных перепланировок.

Подробнее, нажав на ссылку вы можете узнать о моратории и амнистии по перепланировкам квартир.

Запреты при перепланировке квартир на последнем этаже

Каких то особенных именно для последних этажей запретов нет. Ниже мы перечислим основные запреты из практики согласования которые применимы для всех этажей.

На последних этажах запрещено

• Затрагивание вентиляционных и технических коробов;
• Объединение лоджий и балконов с жилыми комнатами и кухнями;
• Зашитие газовых труб в стену;
• Вынос батарей отопления на балконы и лоджии;
• Штробление несущих стен под;
• Присоединение тамбуров;
• Устройство проемов в несущих стенах без согласования;
• Объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами;
• Вышеуказанный список не конечный, со всеми видами запрещенных перепланировок можно ознакомиться в соответствующем разделе 508-ПП.

Итоговые выводы по возможностями перепланировки на последнем этаже:

На последнем этаже возможно:

• Расширить кухни за счет площади ванной и туалета;
• Расширить комнату за счет площади ванной и туалета;
• Расширить комнату за счет площади кухни (кроме квартир в которых газифицированные плиты);
• Перевести кухню в жилую комнату, если первоначальная площадь кухни была не менее 8 кв. метров;
• Перенести кухню полностью на зону ванной и санузла;
• Согласовать проем в несущей стене размера большего чем на нижних этажах.

Надеемся что в данной статье мы раскрыли тему о том что можно и что нельзя при перепланировках квартиры на последнем этаже, но возможно у вас остались вопросы, в таком случае вы можете получить бесплатную консультацию написав нам в WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.