Технический план квартиры от застройщика

Большая часть объектов в работе по согласованию перепланировок это дома-новостройки.

И зачастую при работе с ними возникает необходимость получения технического (поэтажного) плана от застройщика.

В данной статье мы поговорим о том, что такое план застройщика, а также случаях в которых он необходим для работ по согласованию перепланировок.

Что такое поэтажный план от застройщика

Самое интересное, что в перед тем как мы расскажем о том что такое поэтажный план застройщика, мы сразу отметим что обсуждать будет не существующий юридический термин.

Да, да. Не в одной нормативной документации нет подобной формулировки «План застройщика», Этот термин «сам собой» за многие годы укоренился у согласователей перепланировок, в жилищной инспекции и в БТИ, поэтому для понимания контекста статьи будем его придерживаться.

План застройщика — это один из разделов проектной документации, которая разрабатывается автором проекта для производства строительных работ. На данном плане максимально подробно отражаются все конструктивные элементы этажа/секции дома.

Данный план может содержаться как в проектной документации стадии П, так и рабочей документации стадии Р/РД.

В обиходе существуют также и другие названия данного документа, например:

— План этажа секции дома;
— Выкопировка плана квартиры из от автора-проекта;
— Строительный план застройщика;
— Технический план квартиры от застройщика.

В самой же проектной же документации у авторов проекта он может называться также различными формулировками, но они уже «более менее» похожи между собой:

— План этажа на отметке +;
— План типового этажа;
— Строительный план этажа;
— Планы жилых этажей;
— Кладочный план этажа;
— Кладочный план квартиры.

• 

• 

Кроме того, даже когда жилищная инспекция дает отказ в согласовании перепланировки с требованием предоставить данный документ, то может написать совершенно различные формулировки и может как указать сочетание «план застройщика», так и нет:

Примеры формулировок из последних требований жилищной инспекции по предоставлению данного плана:
— «Необходимо предоставить строительный план от застройщика»;
— «Необходимо предоставить выкопировку из строительных чертежей на квартиру»;
— «Необходимо предоставить план этажа с указанием несущих элементов».
— и т.д.
Но все это обозначает именно тот документ о котором идет речь.

Зачем нужен план квартиры от застройщика

Есть несколько основных случаев в которых может понадобится план застройщика

1. Отличие планировки в документах БТИ и планировкой квартиры;
2. Понимания границ помещений в квартире если квартира была сдана с так называемой «свободной планировкой»;
3. Понимания мест расположения несущих конструкций;
4. Споров с застройщиком относительно конечной площади после приемки квартиры.
5. Есть еще и иные случаи когда может понадобиться строительный план дома (этажа, квартиры). Мы не будем перечислять все из них, так как основные из них интересные нам с точки зрения согласования перепланировок упомянуты выше.

Рассмотрим все данные варианты:

1. Отличия планировки в документах БТИ и планировкой квартиры

В большинстве случаев план застройщика необходим для исправления ошибок в документах которые появляются после того как дом был построен и квартира перешла в собственность.

Некоторые стороны участвующие в процессе (например кадастровые инженеры, техники БТИ), не являются очень внимательными при составлении обмеров помещения. Однако их документация имеет юридическую силу и часто случается ситуация когда фактическая планировка квартиры различается с документацией выданной на квартиры.

Самый распространенный случай – разночтения между документами БТИ и фактической планировкой квартиры.

Например, собственник квартиры получил собственность и решил согласовать перепланировку.

Для того что бы начать процесс согласования перепланировки ему необходимо поставить квартиру на первоначальный учет в БТИ

Для этого, он вызывает техника БТИ на квартиру, техник БТИ приходит, обмеряет квартиру и уходит. После этого, собственник получает план БТИ.

И собственник видит в нем либо красные линии, либо план БТИ в черных линиях, но в каких либо деталях не соответствует текущей планировке квартиры.

Приведем два примера:

Пример 1

Собственник заказал первоначальную инвентаризацию квартиры БТИ и получил план в котором отражен короб, которого фактически нет в квартире.

Он задает в БТИ вопрос – а что это такое?
БТИ отвечает – а мы не знаем, по нашей информации в данном месте есть некий короб и мы его должны показать.

Но углубляться в подробности, что это за короб, какое его функциональное назначение, почему в квартире его физические нет, а в документах он показан БТИ не будут.
Максимум что может быть, это они достанут какой-нибудь лист из проекта в котором будет этот короб и покажут его собственнику.

И единственный документ, с которым можно БТИ «победить», этот как раз и есть поэтажный план застройщика. Необходимо найти данный план, заверить его печатью автора-проекта/застройщика/управляющей компании и предоставить в БТИ. Естественно в данном плане не должно быть короба.

Подобные ситуации возникают часто, так как застройщики в БТИ не всегда передают конечную документацию. В процессе строительства в проектную документацию часто вносятся корректировки и в БТИ может отправиться не самая последняя версия.
А собственник у застройщика может взять последнюю версию и в «ножном режиме» доставить в БТИ.

Пример 2

Собственник квартиры согласует перепланировку без затрагивания несущих конструкций.
Дом представляет из себя стандартную новостройку-монолит.

Он заказал проектную документацию в организации с допуском СРО, она разработала ему техническое заключение и проект перепланировки, документы он сдал на согласование и получает отказ с требование предоставить кладочный план этажа.

Дело в том, в функции БТИ входит только обмер квартир, то есть вы получите корректный план БТИ соответствующий планировке вашей квартиры. Однако на нем не будут отмечены несущие или не несущие конструкции.

Жилищная же инспекция не знает по каждому не типовому дому, как расположены несущие конструкции.

И даже, если проектная организация с допуском СРО сделала данную документацию, то жилищная инспекция все равно может сомневаться в ее корректности.

В этом случае вариантов действия жилищной инспекции есть два:

Первый – потребовать заказать техническое заключение от автора-проекта дома, либо если автор-проекта дома не существует в ГБУ «Экспертный центр».

Здесь существует некоторая сложность – все собственники будут «протестовать».

Это связано в тем, что стоимость данной документации крайне высока и из за того что жилищная инспекция «сомневается», собственник должен потратить лишних несколько десятков тысяч рублей для того что бы дополнительно доказать что несущие конструкции не затрагиваются.

Второй — потребовать приложить к проектной документации заверенный технический план квартиры от застройщика/кладочный план в котором будут обозначены все несущие и и не несущие конструкции, которые позволят однозначно определить что несущие конструкции не затрагиваются.

В данной статье мы не будем углубляться в тяжелые ситуации, как например ошибки кадастровых инженеров при поставке плана в ЕГРН и как их корректировать, так как подобные ошибки представляют собой уже глобальные сложности и исправляются в индивидуальном порядке.

Представим себе ситуацию, застройщик передал не конечную (с внесенными изменениями в процессе строительства) документацию, кадастровые инженеры на основании них сделали технические планы, передали в Росреестр, собственник получил выписку ЕГРН и на стадии получения документов БТИ выясняется ошибка и всю эту цепочку для корректного соответствия плана из ЕГРН плану квартиру нужно «откатывать» обратно вплоть то плана квартиры от застройщика.

2. Понимания границ помещений в квартире если квартира была сдана с так называемой «свободной планировкой.

Часто застройщики сдают квартиры с так называемой «свободной планировкой». Особенно этим грешат такие строительные компании как «Донстрой» и «MRgroup»

Пример плана БТИ подобной сданной квартиры ниже.

Пример плана БТИ подобной «свободной планировки»

• 

Суть данных планировок в том, что в квартире выделяется только зоны кухни, комнаты и помещения ванной/санузла. На данном плане не выделяется не одной перегородки, что позволяет площадь перегородок «включить» в общую площадь квартиры и в следствии этого «продать» больше метров покупателю.

Тем более все это еще и преподносится покупателю под красивой легендой «планировка свободная — делайте что хотите».

Однако по практике, это получаются самые проблемные квартиры с точки зрения согласования, так как в данных квартирах вообще не выделены зоны «коридора», то есть присутствует кухня, санузлы/ванные и одна большая жилая комната, которая начинается по документам прямо от входа в квартиру.

По законодательству же, расширять ванные и санузлы можно только на зоны коридоров. Поэтому в данных «свободных планировках», как минимум нельзя зоны ванн и санузлов увеличить, так как собственно говоря коридоров в квартире нет. Кроме этого, есть и другие дополнительные ограничения.

И в некоторых случаях (не во всех), строительный план этажа от застройщика позволяет выделить данные зоны коридоров и скорректировать документы БТИ.

3. Понимания расположения несущих конструкций

На плане застройщика и графически и текстом описан конструктив этажа.

То есть приложив данный план мы «помогаем» жилищной инспекции принять решение о согласовании перепланировки без требований дополнительных документов, таких как например дорогостоящее техническое заключение от автора-проекта дома.

• 

4. При спорах с застройщиком относительно площадей квартиры.

Да, помогает.
Но в данной статье мы не будем раскрывать этот вопрос, так как он выходит за рамки нашей специализации по согласованию перепланировок.

Чем план застройщика отличается от плана БТИ

План застройщика и план БТИ это два различных документа, причем один является одним из оснований изготовления другого.

Первичен всегда план застройщика, так как он входит в состав проектной документации на основании которой и возводится дом.

Если кратко по этапам работ, то:

На стадии еще только проектирования дома в составе проектной документации есть данный план, как мы уже описывали выше, данный план может называться по разному, например план этажа дома, кладочный/конструктивный план и т.д. Данный план идет на стадии проектирования «П».

Далее, при строительстве здания разрабатывается проектная документация стадии «Р» (рабочая), в ней могут быть некоторые отличия от стадии П, но в большинстве случаев она полностью совпадает. По данной документации застройщик возводит дом.

После постройки дома, все помещения ставятся на кадастр, с изготовлением кадастровых планов и регистрацией собственности в ЕГРН.

Далее собственник получает выписку ЕГРН, в которой будет план этажа и на этом этаже он сможет увидеть свою квартиру с первоначальной планировкой.

И только следующим шагом, будет постановка квартиры на технический учет в БТИ.

Поэтому план застройщика и документы БТИ это документы на одну квартиру но разрабатываемые на разных стадиях, фактически план застройщика на стадии П появляется когда еще дом не построен, а получить план БТИ возможно только когда дом уже построен, поставлен на кадастровый учет и квартира передана в собственность.

Получить план застройщика по адресу дома

Подобной информации нет не на Госуслугах, не на Мос.ру, поэтому получить данную услугу в электронном виде нельзя.

Данный план можно получить только при личном обращении собственника в виде заверенной копии на бумажном листе, и только после официального запроса в котором будет однозначно сформулировано зачем ему данный план необходим.

В электронном виде он существует, но он загружен в единую базу застройщиков и обращаться в нее могут только государственные органы которым необходима информация по проектам зданий.

Доступов в данную базу собственников или даже коммерческих юридических лиц (например для компаний согласующих перепланировку) которым периодически необходима подобная информация не предусмотрено.

Где взять план застройщика

Технический план застройщика это один из листов проектно-строительной документации.
Данная документация существует в копиях в нескольких организациях.

Соответственно это:

• Организация выполнявшая строительно-монтажные работы (Застройщик)
• Организация выполнявшая проектные работы, стадию П (проектная) и стадию Р (рабочая) (Автор-проекта дома)
• Эксплуатирующая организация (Управляющая компания). Каждая управляющая компания обязана иметь на здание экземпляр проектной документации.

Выше перечень основных организаций в которых собственник может запросить план застройщика.

Есть также и иные организации где может находится план застройщика, например такие как ГлавАрхив, МГСЭ, Инспекция государственного строительного надзора, но «достучаться» собственнику к них будет практически не возможно, поэтому пока в 100 процентах случаев по нашей информации план квартиры от застройщика получался в первых трех организациях.

А в 90 процентах случаев из этих 100, это была управляющая компания.

Это связано с тем, что после того как здание построено, не застройщику, не автору-проекта дома уже не имеет смысла как то взаимодействовать с собственником, так как объект сдан, вся документация убрана в архив и они могут в принципе не отвечать на запросы собственников.

Либо давать отписки в контексте «мы никому ничего не должны, это авторское право, вы можете обратится в «соответствующий государственный орган»

Обозначения на плане квартиры застройщика

Несмотря на то что существуют нормы СПДС, каждый проектировщик их придерживается, но в целом, проектная документация от различных застройщиков визуально выглядит по разному.

• 

• 

В каждом проекте каждый застройщик отображает графику в той или иной степени различной.

Принципиально одна одна, но отличия в архитектурно-строительной графике могут быть существенны.

Выложить в данной статье все варианте обозначений застройщиков нет никакой возможности, но ниже мы прикрепим несколько файлов с документацией от застройщиков, надеемся вы найдете в них все интересующие вас обозначения.

Таких одинаковых обозначений какие например применяет ГБУ «МосгорБТИ» на планах застройщиков вы не увидите, однако понять ее можно все равно можно без проблем.

А о обозначениях на документах БТИ вы можете узнать подробнее на данной странице нашего сайта.

Если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию написав нам в WhatSapp, мы будем рады ответить на ваши вопросы.