Исправление ошибок в техпаспорте БТИ

Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ, так как начиная с 2020 года Мосжилинспекция обращает на соответствие БТИ планировке квартиры особо пристальное внимание.

Выявление ошибок БТИ в техпаспорте до начала проектирования

Приведем типовой пример — есть стандартная квартира.

Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.

Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.

Первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.

И в 30 процентах случаев выявляются ошибки в техпаспортах БТИ, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.

В данном случае начинать процесс проектирования нельзя, так как разрабатывать проектную документацию можно и нужно только на основании корректных документов БТИ, которые полностью соответствуют планировке квартиры.

Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ

Это необходимо для корректного изготовления проектной документации.

Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене

Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.

Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см.

Что при 4 метровой по длинне стене не так заметно.

Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.

Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.

Далее ситуация может развиваться двумя путям.

1. Отклонение в расположении проема может выявить инспектор на приемке квартиры.

Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.

И в случае если он его увидит, то он выпишет отказ в приемке перепланировки с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется ошибка в части смещения проема в несущей стене.

Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве.

Эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.

А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.

Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.

И далее что то доказать будет уже очень сложно.

Так как и жилищная инспекция которая подписала все документы и «проморгала» сдвижение проема будет до последнего упираться и давать отписки что у них все правильно, при посещении инспектором все было как в документах, а собственник позже самовольно перенес проем.

БТИ также не будут идти на встречу.

Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.

Как эту ситуацию необходимо было решать.

Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить об ошибке в плане БТИ.

В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.

И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.

Особенно много технических ошибок БТИ бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.

Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка ошибок в техпаспортах квартир на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.

Выявление ошибок БТИ при рассмотрении проектной документации.

Частой причиной отказа в при рассмотрении заявок на перепланировку в Мосжилинспекции является несоответствие поданных документов БТИ, тем документам которые жилищная инспекция получает посредством электронного взаимодействия с ГБУ «МосгорБТИ».

Прокомментируем почему так получается:

Допустим собственник купил квартиру и решил согласовать перепланировку.

При покупке квартиры предыдущий собственник передал им поэтажный план и экспликацию и он заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО и сдает ее в жилищную инспекцию.

Результатом рассмотрения является распространенный отказ образец которого мы приложим ниже.

Данный отказ нам прислал на анализ собственник не понимающий какие есть ошибки в техпаспорте БТИ и почему он не соответствует проектной документации которую он заказал в проектной организации.
На наш вопрос — почему же вам не помогает разбираться та проектная организация которая разрабатывала вам документы, он ответил, что «ну вот так».
Данная проектная организация не отказывала ему в прямую, но комментировала — идите в БТИ и в Мосжилинспекции, разберитесь что там чему не соответствует, скажите нам и мы все поправим, даже не пытаясь понять где может быть ошибка в техпаспорте БТИ.

В чем же суть данного отказа?

Рассмотрим пошагово порядок рассмотрения.

1. Собственник заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО передавая им как исходные данные для проектирования документы БТИ, это может быть как техпаспорт, архивная копия, поэтажный план и экспликация.
2. Проектная компания на основании данных документов изготавливает проектную документацию (проект перепланировки + техническое заключение, либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ)
3. Документы сдаются в жилищную инспекцию (И проектная документация и БТИ)
4. Жилищная инспекция при рассмотрении документов, запрашивает из ГБУ «МосгорБТИ» документы БТИ в электронном виде.
5. И вот на этом этапе получается, что собственник сдал одни документы БТИ, а из электронной базы ГБУ «МосгорБТИ» в Мосжилинспекцию пришли документы БТИ, отличные от тех которые сдал собственник.
   Отличия могут быть не значительные (мойка на кухне/дверь сдвинута и т.д.). То есть принципиально документы БТИ похожие, но есть какие то отличия. И жилищная инспекция считает это ошибками в документах БТИ.

Для нее градаций отличий нет, и «основными» документами она считает не те которые им сдал собственник, а те которые пришли из электронной базы БТИ и в в случае если они различаются то она направляет заявителю отказ с формулировкой аналогичной в примере.

Кроме того, данный отказ еще развернутый (что бывает далеко не во всех случаях).
Жилищная инспекция предметно указала на различия!

Мы часто видим формулировку в коротком виде «В представленных документах план БТИ не соответствует полученным при межведомственном взаимодействии с органами технической инвентаризации», без расшифровки что конкретно жилищную инспекцию не устраивает. То есть просто говорит что есть ошибки в техпаспорте, а какие не комментирует.

И вот здесь возникает сложность, собственнику даже имея на руках электронные БТИ (предположим он их также дозаказал) определить отличия из за масштаба 1:200

Для того что бы подобной ситуации не случалось, лучше при разработке проектной документации ориентироваться не на подобные документы, по графике которых видно что они были отрисованы «вручную».

А заказать поэтажный план БТИ и экспликацию из базы БТИ за 3000 рублей. (Абсолютно аналогичные документы придут в жилищную инспекцию в электронном виде)

Данный документы находятся в базе БТИ уже в оцифрованном электронном виде.

Инструкция по заказу данный планов на данной странице.

Причины появления ошибок в техпаспорте БТИ

Основных причин появления ошибок БТИ несколько

Ошибки в первоначальных обмерах

После того, как дом сдан госкомиссии, проводятся первичные обмеры кадастровыми инженерами, изготавливается технический план и на основании него в Росреестре регистрируется собственность на каждую квартиру.

И бывает такая ситуация, что какие то элементы квартиры на этом этапе учтены не верно, либо при строительстве дома были внесены изменения не отраженные в проектной документации, либо кадастровый инженер что то не увидел и в результате получатся ситуация:
— в техплане кадастрового инженера отражена квартира в некой конфигурации.
— в проектной документации экземпляр которой передана в БТИ.
— в графической части выписки ЕГРН отражено тоже самое.

Собственник вызывает техника БТИ для обмера, техник выходит обмеряет квартиру и отражает в техпаспорте какой либо элемент в красном цвете (допустим отражает некий короб).

Собственник справедливо задает вопрос — что это за короб?
БТИ отвечает, это короб который вы снесли.
Собственник говорит — так его же не было никогда.
БТИ отвечает — мы ничего не знаем, в техплане короб есть, в проектной документации есть, в ЕГРН есть.

В результате получается, что на стороне собственника выступает только его зрение, которым он убежденно видит что короба в квартире нет, а на стороне БТИ множество документов подтверждающих что короб есть.

Любые разумные доводы, убеждения БТИ и т.д., ничего это не поможет поправить данную ошибку, чиновники работают на основании документов.

Максимум что они скажут, это «принесите нам основание для правки», причем не особо распространяясь о том что такое «основание.»

Откроем секрет — это план застройщика, заверенный печатью застройщика о том что данного короба нет.

Причем гарантий что они этот план примут никаких нет.

А данный план получить у застройщика крайне затруднительно, выдав данный план в подобной ситуации, застройщик должен будет компенсировать излишне уплаченные средства, так как короба не входят в общую площадь квартиры.

Ошибки при переносе документов из чертежей в ручном виде в электронную базу

Наверно это самая распространенная причина для исправлений ошибок в технических паспортах БТИ.

В данное время все документы БТИ может выдать как в бумажном виде, так и электронном.

Но вся база кроме архивных копий находится в электронном виде.

После 2010 года ГБУ «МосгорБТИ» все чертежи отрисованные ранее вручную несколько лет переводила в электронный вид.

Как происходило изготовление плана БТИ ранее — собственник квартиры обращался в БТИ и техник БТИ «Вручную» отчерчивал ему план БТИ именно его квартиры с образца.

Далее непродолжительное время все тоже самое делалось методом «ксерокопирования».

И последним шагом, было полный перенос документации БТИ из бумажного вида в электронную базу БТИ.

(На данном плане серии II-57 вы можете увидеть как выглядела квартира в базе БТИ отчерченная в ручную и квартира в базе БТИ в электронном виде. Не смотря на то что квартира одна, можно невооруженным взглядом увидеть как они отличаются)

При этом переносе было допущена масса ошибок, как незначительных и явных, как допустим забыли нарисовать дверь или окно, так и серьезных (что то было отрисовано по другому, допустим короб был отчерчен в большем размере чем он есть и теперь собственнику нужно доказать что он не уменьшал всегда существующий короб).

Ошибки по мнению собственника, но на самом деле их нет.

Риэлторы что бы продать квартиру готовы «рассказать» собственнику любую, даже самую привлекательную и неправдоподобную историю о том что можно сделать с квартирой.

Обещать что застройщик сам внесет любую планировку в документы, что застройщик сдает свободную планировку и вы можете размещать все что хотите где хотите и сами сможете согласовать что угодно, подтверждая как последним аргументом показом квартиры собственнику в которой нет не одной стены.

И действительно зайдя в подобную квартиру собственник видит что в ней «поляна» и все очень-очень свободно, ай какой застройщик молодец.

Задача и застройщика и риэлтора — продать квартиру, нет не так, вот так — «ПРОДАТЬ КВАРТИРУ«.

И будучи профессионалами они с ней успешно справляются.

Однако после того, как квартира сдается, собственник начинает что то подозревать видя сначала «какие то непонятные линии внутри квартиры в ЕГРН».

А потом инвентаризирует квартиру в БТИ и получает БТИ подобное плану ниже, в котором совершенно свободного ничего нет.

Есть ВСЕ выделенные зоны кухни, санузлов, жилых комнат, подсобных помещений.

И разместить кухню, допустим в комнате 5 как планировалось ранее, ну никак не удастся, так как там жилая комната.

Собственник думая что это ошибка БТИ, ему же обещал и застройщик и риэлтор «сделайте все как захотите, вносите быстрее аванс» начинает обращаться за их исправлением к застройщику/риэлтору/БТИ, на что получает приблизительно такую реакцию:

Все дело в том, что ошибок бти в документах изначально не было и будущего счастливого собственника при продаже «мягко» вводили в заблуждение и что то доказать теперь попросту не возможно.

Кто отвечает за ошибки в техпаспортах БТИ

Как не странно никто.

Вот так случилось что есть ошибка, есть и есть, если ошибка явная БТИ ее признает и исправит, а если какая то спорная ситуация то БТИ будут «упираться» до последнего.

К явным ошибка можно отнести, что то то, о чем нельзя дискутировать, то есть то что переходит в разряд глупостей и выставлять себя «человеком дождя» даже БТИшник не хочет.

Дадим пару примеров где ошибка БТИ будет однозначно поправлена без «надо подумать и разобраться».

В одном из недавних объектов ГБУ «МосгорБТИ» забыло проставить «палочку», а данная палочка означает дверь на балкон. То есть фактически балкон оказался за окнами и попасть туда судя по плану БТИ было нельзя, кроме как «залезая через окно».

Мы выразили сомнение в таком изначальном архитектурном замысле автора-проекта и попросили исправить ошибку БТИ в техническом паспорта.

БТИ конечно же с нами согласились проставили палочку и теперь дверь на балкон есть.

А в данном примере ошиблись и забыли нарисовать дверь в среднюю комнату.

ГБУ «МосгорБТИ» все оперативно в течении 15 минут поправили и выдали исправленный лист техпаспорта.

Но вот все что выходит за рамки таких очевидных неточностей в части исправлений ошибок в техпаспортах уже вызывает сложность.

Архив БТИ состоит из двух баз, которые находятся независимо друг от друга.

Первая база — это архив.

Вторая база — это текущая инвентаризация в территориальных отделениях (Все документы в электронной базе).

Это различные базы и территориальные базы ГБУ «МосгорБТИ» (куда обращается собственник) НЕ могут вносить исправления в архивную базу, они могут только сделать запрос и получить оттуда информацию.

В архивной базе находятся исходные данные по объекту.

Допустим дом построен в 1960 году, и там будет находиться информация о квартире не 1960 год, либо на год первого обмера квартиры. И в данную базу не вносятся никакие изменения, она не корректируется.

Смоделируем ситуацию:

Собственник квартиры при обмере увидел что у него по боковому фасаду присутствует лишнее окно.

То есть в плане БТИ оно было, а на самом фасаде его не было.

Очевидная техническая ошибка БТИ, как мы описывали выше. Можно выйти на объект, посмотреть на боковой фасад, увидеть что во всем доме окон сбоку нет и поправить документы БТИ.

Ведь вполне может быть что при переносе данных из бумажного вида в электронный вид чертежник начертил лишнее окно сбоку квартиры.

Однако нет, даже подобную очевидную ошибку БТИ просто так не поправит.

Оно сделает запрос в архив, получит первоначальный план, увидит что там нет окна и поправит план БТИ.

А если и в архивной базе информации нет, то наступает практически тупик.

БТИ в своих ответах пространно комментирует, что они приняли некую базу на хранение, и скорректировать ошибку не могут, так как нет оснований.

Что за основания им нужно предоставить они не говорят. Обычно отправляют в ГлавАрхив за проектом здания, что бы им принесли заверенный проект здания в котором данное окно есть и они поправят.

Попасть же физическое лицо в данный ГлавАрхив не может, оно может сделать это только при условии наличия доверенности от управляющей компании, которую получить не всегда возможно.

В действиях БТИ есть странная двойственность, как выдавать документы и брать за это деньги, так это наша база, а как поправить ошибки, так база уже не наша, так как мы ее приняли на ответственное хранение и мы не за что не отвечаем, что передали туда и смотрим и претензии не к нам.

Кстати в том объекте где было окно, но в документах БТИ не в территориальной базе не в архиве ее не было ошибку мы все таки поправили.

Получив у них несколько ответов о том что они поправить ошибку БТИ не могут, мы написали в БТИ информационное письмо, о том что раз окно у нас есть, значит мы будем его пилить! Вот прям в том месте где мы показали красным цветом будем пилить окно, так как оно у нас в БТИ есть!

Ведь мы не имеем никаких других способов привести планировку квартиры к поэтажному плану БТИ, кроме как пропилить лишнее окно.

Но в случае же если же из каких либо органов нам придет предписание о том что окно было выпилено незаконно и заставят это окно обратно закладывать, мы приложим все ваши ответы, проведем работы по заложению обратно данного окна, но все расходы мы будем в судебном порядке взыскивать с ГБУ «МосгорБТИ».

В данном письме даже не было просьбы поправить ошибку, это было так скажем информационное письмо извещающее БТИ о будущих работах.

И вот здесь уже БТИ быстро перезвонили и сказали…..»минуточку»…… не нужно пилить, приезжайте мы вам убрали окно с плана БТИ.

Обратиться за исправлением ошибки в БТИ можно двумя способами.

1. Официальным письмом с просьбой исправить ошибку и при положительном решении вы получите письма с содержаниями аналогичными представленными ниже:

Данное письмо будет в любом случае получено заявителем, но как мы видим в письме выше ГБУ «МосгорБТИ» ответило, что несмотря на то что они некими актуальными сведениями не располагают, ошибку они все равно поправили.

Скорее всего в данном объекте была какая та явная ошибка — взможно забыли нарисовать унитаз или дверь, то есть ту которую отрицать не возможно.

Но заявитель может получить данное письмо и с иной формулировкой, она будет представлять собой фразу «ГБУ МосгорБТИ не видит оснований для корректировки исходной документации»

2. Просьбой исправить ошибку в личном кабинете при переписке с сотрудником ГБУ «МосгорБТИ»

В некоторых случаях ошибки правят сразу из личного кабинета.

Кто должен исправлять ошибки

— Тот кому это нужно, в 100 процентов случаев это собственник.

Даже если у вас «полквартиры пропало» (допустим у вас четырехкомнатная квартира и не дорисовали пару комнат) БТИ при вашем обращении каждый раз будет выдавать счет исходя из площади 4-х комнатной квартиры, но выдавать тот план который у них в базе без двух комнат.

Поэтому инициатором исправлений ошибок БТИ является только собственник.

Что нужно для исправления ошибок БТИ

Единого списка документов нет.

В каждом случае ситуация решается индивидуально, так как все ошибки индивидуальны.

Неточности могут поправиться как на основании просто запроса от собственника, если БТИ увидит что ошибка явная, до поиска исходной документации на объект от застройщика и обращения в ГлавАрхив.

Образец заявления в БТИ о Исправлении технической ошибки

Здесь вы можете увидеть образцы бланков из БТИ на исправление ошибок.

Заполняются они в свободной форме, где описывается суть претензии.

• 

---

В данной статье мы постарались осветить все основные моменты связанные с исправлениями ошибок в техпаспортах БТИ, но возможно мы не затронули какие либо моменты интересующие читателя, поэтому:

Если у вас остались какие то вопросы, Вы можете получить бесплатную консультацию позвонив по нашему номеру телефона +7 903 100-39-84, либо написав нам в WhatSapp.

Мы будем рады ответить на ваши вопросы.