Согласование перепланировки в памятнике архитектуры

Согласование перепланировки объектов культурного наследия – квартира.

В данной статье мы разберем вопрос согласования перепланировки в домах-памятниках культу. И так, что же такое памятник-архитектуры с точки зрения согласования?

В первую очередь, дома-памятники – это объекты недвижимости, построенные по индивидуальному проекту. В отличии от современных домов, строились они с деревянными и/или смешанными перекрытиями. Однако, перекрытия могут быть и железобетонными, если в доме проводилась реконструкция. 

Комплект документов для согласования.

Для согласования перепланировки, необходимо будет разработать проектную документацию:
•    Проект приспособления памятников архитектуры (Разрабатывает любая проектная организация с допуском СРО, а также с лицензией от Министерства Культуры)   + Техническое заключение о возможности производства работ (Разрабатывает только ГБУ «Экспертный Центр») – для планируемой перепланировки;
•    Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (разрабатывает ГБУ «Экспертный Центр») + Проект приспособления памятников архитектуры (разрабатывает любая проектная организация с допуском СРО и лицензией от Министерства Культуры) – для ранее выполненной перепланировки.
•    Экспертиза проектной документации от ГУП МосжилНИИпроект.

В домах-памятниках нужен не обычный Проект перепланировки, а Проект Приспособления памятников архитектуры для современного использования. Существенно различие этих двух документов заключается в том, что Проект приспособления, в том числе, разрабатывается в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

 

•    Экспертиза проектной документации от трех независимых экспертов, аккредитованных Министерством культуры (данный документ требуется в том случае, если в ходе перепланировки затрагивается предмет охраны)

Для определения предмета охраны, необходимо направить письменный запрос в Министерство культы РФ.

 

Согласование квартир(ы) в доме памятнике:

После того, как проектная документация будет разработана, необходимо узаконить перепланировку с МЖИ (московская Жилищная Инспекция).

Первоначально необходимо сформировать комплект документации для подачи в Жилищную Инспекцию. Комплект документов, для согласования перепланировки включает в себя:
1.    Проектная документация
2.    Правоустанавливающий документ (Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН)
3.    Документы БТИ на квартиру
4.    Заявление о Распоряжении согласования перепланировки (разрешения на ремонт от Жилищной Инспекции). Если перепланировка выполнена ранее, и вы согласуете ранее выполненные работы, то вместо заявления на Распоряжение о согласовании перепланировки, вы подаете заявление на Акт о завершенном переустройстве.
5.    Документ удостоверяющий личность (+ доверенность, если Вы представляете интересы собственника)
6.    Прочая документация (если квартира находится в ипотеке, потребуется разрешение от банка)

 

При согласовании ранее выполненной перепланировки, в случае, если было изменено финальное напольное покрытие, а также сделана гидроизоляция; наряду с заявлением на Акт о завершенном переустройстве, прикладывается комплект документов на скрытые работы. Данный комплект документов Вам обязана предоставить ремонтная организация, которая обладает допуском СРО – то есть лицензией на свою профессиональную деятельность. Комплект документов включает в себя:
I.    Договор подряда со строительной организацией
II.    Копия допуска СРО с печатями организации
III.    Акт на скрытые работы на гидроизоляцию полов
IV.    Акт на скрытые работы на звукоизоляцию поло

 

После того, как комплект документов будет сформирован необходимо его сдать. 
Главным согласующим органом в сфере перепланировок в г. Москве является Жилищная инспекция. Однако на текущий момент Инспекция не принимает напрямую документы от физических лиц, и всю документацию необходимо сдавать в МФЦ(Мои Документы), откуда по межведомственному сообщению она направляется в МЖИ.  Согласно регламентным срокам она рассматривает Ваше обращение.
Итогом подачи документов, при планируемой перепланировке, будет получение Распоряжения о согласовании перепланировки.
После получения Распоряжения Вы официально имеете право приступать к ремонтным работам.
Распоряжение о согласовании перепланировки выдается сроком на 1 (один) год. На текущий момент, если Вы не укладываетесь в отведенный срок, возможно пролонгировать Распоряжение – каждый месяц на месяц. 

При узаконивании ранее выполненных работ, итогом подачи документов будет приемка квартиры инспектором из МЖИ. Инспектор производит визуальный осмотр квартиры, а также сверяет соответствие выполненного ремонта Проекту приспособления.
После того, как инспектор примет у Вас выполненный ремонт, Вы получаете Акт о завершенном переустройстве – это конечный документ от Инспекции. После получение Акта, объект снимается с контроля Жилищной Инспекции, а перепланировка считается узаконенной.

При планируемой перепланировке, заявление на Акт о завершенном переустройстве, подается после окончания ремонтных работ. Ремонтные работы должны быть выполнены «вчистую», то есть сдавать Вы будете полностью выполненный ремонт. 
Так же как и при узаконивании ранее выполненных работ, при изменении напольного покрытия или новой гидроизоляции пола, наряду с заявлением на Акт подается комплект документов на скрытые работы.

Однако при всей «привлекательности» узаконивания перепланировки постфактум, имеются некоторые нюансы, а именно штраф. 

Согласно 508 Постановлению Правительства г. Москвы за выполнение ремонтных работ без Разрешения от Инспекции, Вы обязаны уплатить Административный штраф, который составляет от 2 000 до 2 500 (от двух до двух с половиной тысяч) рублей для физических лиц и от 300 000 до 350 000 (от трехсот до трехсот пятидесяти тысяч) рублей для юридических лиц.
Однако для объектов культурно наследия, на этом штрафы не заканчиваются. Помимо штрафа от МЖИ, Вы уплачиваете штраф Министерству Культуры, в случае если ему станет известно о неузаконенной перепланировке. Штраф от Министерства Культуры может составит до 1 000 000 (одного миллиона) рублей.

 

После того, как «на руках» у Вас имеется Акт на скрытые работы, со всеми печатями и за подписью руководителя Жилищной Инспекции, необходимо инициировать выход техника БТИ для финальных обмеров квартиры.
Для того, чтобы инициировать его выход, Вы можете обратиться либо в МФЦ, либо непосредственно в БТИ г. Москвы (Бюро Технической Инвентаризации) и заполнить заявление на выход техника для учета выполненной перепланировки.

На текущий момент БТИ работает по экстерриториальному принципу, то есть подать документы возможно в любое БТИ, независимо от вашего округа.

В течении недели-дней десяти, с Вами связывается техник для уточнения даты и времени выхода на объект. 
После финальных обмеров Вы получите новый технический паспорт на квартиру, с внесенными изменениями по перепланировке. На этом перепланировку можно считать официально согласованной.

В данной статье описана общая схема согласования перепланировки объектов культурного наследия. В действительно, каждый объект требует индивидуального подхода. 
Для оценки возможности согласования перепланировки в доме-памятнике Вы можете направить документацию БТИ и эскиз планируемых/выполненных мероприятий на нашу электронную почту и наши сотрудники в кратчайшие сроки проконсультируют Вас на предмет согласования перепланировки.