Разработка проекта перепланировки

В настоящее время, для согласования перепланировки, необходима проектная документация. Но какая именно, в каком составе? Давайте разберемся какие документы Вам понадобятся для согласования перепланировки.

Хотелось бы начать с того, что для согласования перепланировки необходимо два основополагающих документа – проект перепланировки и техническое заключение. Саму перепланировку условно возможно разделить, как на планируемую/ранее выполненную, так и на простую/сложную.

Согласно 508-му Постановлению Правительства г. Москвы, при затрагивании несущих конструкций, или если дом со смешанными/деревянными перекрытиями, техническое заключение разрабатывается автором проекта дома или в институте, замещающем автора.

Перекры́тие – несущая строительная конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи в здании или сооружении, или отделяющая этаж от подвала, подпола, чердака или крыши.

А теперь более подробно.

Разработка документов для узаконивания простой перепланировки

К простой перепланировке относится перепланировка в доме с железобетонными перекрытиями, при которой не затрагиваются несущие конструкции.  

Для согласования простой планируемой перепланировки необходим проект перепланировки и техническое заключение о возможности производства работ. Разработать данную документацию может любая проектная организация с допуском СРО, в частности, и наша.

Чтобы разработать проект перепланировки и техническое заключение о возможности производства работ, необходима техническая документация БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией нему) до перепланировки.

Образец техпаспорта БТИ:

Обложка техпаспорта БТИ Поэтажный планЭкспликация помещений

Для согласования простой ранее выполненной перепланировки необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Как и для предполагаемой, документацию может разработать организация с допуском СРО.

Для того, чтобы разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, необходимо иметь либо документы БТИ с красными линиями (красные линии на документах означают, что факт неузаконенной перепланировки установлен госорганами), либо документы до перепланировки + эскиз выполненных мероприятий.

Разработка документов для согласования сложной перепланировки

К сложной перепланировке можно отнести перепланировку, в ходе которой планируется затрагивание несущих конструкций.

Давайте разберем такую перепланировку на примере прорезания проема в несущей стене в типовом панельном доме.

В подавляющем большинстве автором типовых панельных домов является ОАО МНИИТЭП. Для того, чтобы согласовать перепланировку в типовом панельном с прорезанием проема в несущей стене, необходимо разработать техническое заключение о состоянии конструкций и возможности производства работ. 

Образец технического заключения АО МНИИТЭП:

tzk-001-1.jpgtzk-001-1.jpgtzk-001-1.jpg

Для разработки технического заключения вам необходим технический паспорт БТИ (или поэтажный план с экспликацией на квартиру) и эскиз планируемых мероприятий. Имея эти документы «на руках», Вы обращаетесь к автору, заключаете с ним первоначально договор на выезд инженера. 

Инженер выезжает и производит обследование состояния несущей стены у вас, у соседа снизу и у соседа сверху .( В случае, если у соседа сверху/снизу имеется проем в несущей стене, инженер обязан «дойти» до первой целой стены.)

После обследования состояния несущей стены, вы повторно заключаете договор с автором, но уже на разработку технического заключения.

На основе технического заключения от автора проекта дома разрабатывается проект перепланировки. Проект, как и при простой перепланировке, может разработать любая проектная организация с допуском СРО.

Проект перепланировки:

Квартира до перепланировкиКвартира после перепланировки

После того, как проект будет разработан, необходимо снова обратиться к автору дома за анализом/экспертизой проектной документации.

При согласовании ранее выполненных работ с затрагиванием несущих конструкций, необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
 
Если перепланировка затрагивает несущие конструкции и работы выполнены ранее, то никто кроме автора проекта дома не может разработать для Вас техническое заключение ранее выполненных работ.

Дома со смешанными/деревянными перекрытиями

Но что же делать, и какой комплект документов нужен, если вы не затрагиваете несущие конструкции, но дом у вас, к примеру, 1933 года постройки, со смешанными перекрытиями? К кому обращаться за разработкой технического заключения, ведь автора дома давно «нет в живых» как юридического лица?

В данном случае необходимо обращаться в научно-исследовательский институт, замещающий автора проекта дома. На текущий момент таким институтом являете ГБУ «Экспертный Центр».

Процесс разработки проектной документации, в домах со смешанными/деревянными перекрытиями, такой же как в панельных типовых домах, за единственным исключением, что анализ проектной документации разрабатывается в другом НИИ – в ГУП МосжилНИИпроект.

То есть получается:

  1. Техническое заключение заказывается в ГБУ «Экспертный Центр».
  2. Проект перепланировки разрабатывает любая проектная организация с допуском СРО.
  3. Анализ проектной документации подготавливает ГУП МосжилНИИпроект.

Однако, в согласовании перепланировки в домах старого фонда со смешанными/деревянными перекрытиями есть некоторые нюансы. Один из них заключается в том, что подавляющее большинство таких домов – памятники культуры.

Согласовать перепланировку в доме памятнике не столько трудно, сколько затратно. Для согласования необходим не обычный проект перепланировки, а проект приспособления памятника архитектуры для современного использования.

Такой проект может разработать только проектная организация как с допуском СРО, так и имеющая лицензию Министерства культуры РФ.

Процесс разработки проектной документации выглядит следующим образом:

  1. Разрабатывается техническое заключение от ГБУ «Экспертный Центр».
  2. На основе технического заключения разрабатывается проект приспособления.
  3. Далее разрабатывается анализ проектной документации от ГУП МосжилНИИпроект.
  4. После чего необходимо получить экспертизу проектной документации у независимых экспертов, аккредитованных в Министерстве культуры.

Только имея данный комплект документов возможно согласовать перепланировку в доме-памятнике. Помимо этого, существует, конечно же, множество нюансов, так как каждый объект уникален и требует индивидуального подхода.

В данной статье описаны наиболее распространенные варианты разработки проектной документации. Если у вас остались какие-либо вопросы, или же ваш случай не подходит ни под один из вышеописанных вариантов, наши сотрудники всегда готовы ответить на все интересующие вас вопросы по телефону или электронной почте, а также в форме вопрос-ответ на нашем сайте.