Документы для перепланировки

Документы, необходимые для узаконивая перепланировки в квартире.

 

На сегодняшний день все больше собственников квартир сталкивается с вопросом согласования сделанного или планируемого ремонта. Соответственно встает вопрос: а как же его узаконить? Какие нужны документы, куда подавать эти документы?

Давайте разберем каждый из вопросов по отдельности.

Хотелось бы начать с того, что перепланировку, условно, можно разделить на простую и сложную, на планируемую и ранее выполненную.  
По простой перепланировке, без затрагивания несущих конструкций и фасадов, проектную документацию может разработать любая проектная организация с допуском СРО.  
При затрагивании несущих конструкций, фасадов, или если ваш дом с деревянными/смешанными перекрытиями, техническое заключение необходимо разрабатывать у автора-проекта дома, или же в НИИ, замещающем автора дома. Проект перепланировки, согласно 508 Постановлению Правительства г. Москвы, может разработать любая проектная организация с допуском СРО.

Ниже более подробно разберем вариант по разработке проектной документации для домов с железобетонными перекрытиями, без затрагивания несущих конструкций или фасадов, и не являющих памятниками архитектуры.

1.    Документация.

Планируемая перепланировка.
Для согласования планируемой перепланировки необходимо разработать проектную документацию, которая будет включать в себя Проект перепланировки, а также Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
Данная документация разрабатывается на основании технического паспорта из БТИ или его составной части – поэтажного плана на квартиру с экспликацией к нему; а также эскиза (или дизайн-проекта) Заказчика.
Если у вас нет технической документации из БТИ, или документация получена более чем пять лет назад, то ее необходимо заказать как в самом БТИ, так  и через МФЦ. 
Если вы являетесь собственником квартиры в новостройке, необходимо уточнить в БТИ поставлен ли дом на кадастровый учет и передавалась ли застройщиком проектная документация.

Ранее выполненная перепланировка.
Для того, чтобы согласовать ранее выполненную перепланировку необходимо разработать проектную документацию в составе Технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, то есть Техническое заключение по факту выполненного ремонта.
Данную проектную документацию возможно разработать как по исходной технической документации БТИ (план до перепланировки) и эскиза (дизайн-проекта) заказчика, так и на основании планов до перепланировки и плана с красными линиями от БТИ. Красные линии в технической документации означают, что факт неузаконенной перепланировки установлен гос. органами.
Для заказа технического паспорта (поэтажного плана с экспликацией) с красными линиями, необходимо инициировать выезд техника БТИ на квартиру. На основании инвентаризации квартиры техник выдает новые документы по факту выполненного ремонта. Красными линиями обозначаются расхождения с исходным планом.

Разработка проектной документации при сложной перепланировке.

Следующим пунктом хотелось бы рассмотреть вопрос разработки проектной документации при затрагивании несущих конструкций, фасадов и домов с деревянными/смешанными перекрытиями.

Согласно 508 Постановлению Правительства Москвы, для согласования перепланировки необходима проектная документация, включающая в себя как Проект перепланировки, так и Техническое заключение.

В данном варианте, хронология разработки документации следующая:

1.    Разработка Технического заключения ото автора-проекта дома или в Научно Исследовательском Институте, замещающем автора дома.
Если автор дома известен, то Техническое заключение необходимо разрабатывать у него. 
К таким домам, чаще всего, относятся типовые панельные здания. 
Автором, одних из самых распространенных типовых, серийных домов, является ОАО МНИИТЭП. 
В случае, если вы затрагиваете несущие стены в доме, автором которого является ОАО МНИИТЭП, необходимо заключить с ними Договор на выезд инженера, для обследования состояния несущих и ограждающих конструкций, а также на разработку Технического заключения.

2.    На основании Технического заключения, проектной организацией разрабатывается Проект перепланировки.
3.    После того, как Проект будет разработан, необходимо получить Анализ проектной документации. Анализ, так же, разрабатывается автором-проекта дома.

Помимо ОАО МНИИТЭП существуют и другие авторы панельных домов. Одним из таких институтов является АО МОСПРОЕКТ, которым разработана серия домов КОПЭ.
Однако, несмотря на то, что АО МОСПРОЕКТ является автором дома, разработка Технического заключения, по своим же сериям домов, не входит в его компетенцию.
На текущий момент по данной серии домов Техническое заключение разрабатывает ГУП МосЖилНИИпроект, преемником которого, в скором времени, может стать ГБУ «Экспертный Центр».

Но если с панельными домами ситуация более или менее однозначна, то что делать если ваш дом построен «по индивидуальному проекту» и серийным не является?

В данном случае, для разработки Технического заключения вам необходимо будет обратиться в ГБУ «Экспертный Центр», чьи обязанности, вплоть до первого августа текущего года, исполнял ГУП МосЖилНИИпроект.

Однако хронология разработки проектной документации будет немногим отличаться от вышеописанной. Разрабатывать проектную документацию необходимо будет в следующем порядке:

1.    Разработка Технического заключения в ГБУ «Экспертный Центр»
2.    Разработка Проекта перепланировки на основании Технического заключения от ГБУ «Экспертный Центр»
3.    Разработка Анализа проектной документации в ГУП МосЖилНИИпроект.  
На текущий момент Анализ разрабатывает данный учреждение, однако вероятно, что некоторое время спустя, разработкой Анализа проектной документации также будет заниматься ГБУ «Экспертный Центр»

При затрагивании фасадов здания, проектную документацию необходимо согласовывать с ГУП ГлавАПУ (главным архитектурным управлением г. Москвы).
Вопрос с затрагиванием фасадом более подробно рассмотрим в следующей статье.

Выше мы рассмотрели вопрос разработки документации при затрагивании несущих конструкций или фасадов здания. 
Ниже хотелось бы уделить внимание вопросу разработки проектной документации в домах со смешанными/деревянными перекрытиями.

Перекры́тие — несущая строительная конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи в здании или сооружении, или отделяющая этаж от подвала, подпола, чердака или крыши. Перекрытие воспринимает нагрузки (постоянные и временные) и воздействия (технологические, климатические, температурные и прочие) и передает их на другие строительные конструкции (стены, колонны, ригели, балки и т. п.), с которыми перекрытие связано.

Привычные нам дома с железобетонными перекрытиями стали массово застраиваться, примерно, со второй половины пятидесятых годов прошлого века. До этого перекрытия в домах были смешанными (то есть состоящими частично из дерева, частично из железобетона) или же полностью деревянными.
 
В среднем, срок эксплуатации нынешних и ранее построенных домов составляет сто лет, плюс десять-пятнадцать лет.
Дома со смешанными или деревянными перекрытиями, «дожившие» до настоящего времени, чаще всего имеют достаточно серьёзный коэффициент износа. Для разработки Технического заключения по такого рода домам, порой, необходимо серьезное обследование деревянных конструкций, которые, как и всякий материал, имеют свойство гнить и достаточно сильно провисают, тем самым создавая аварийную ситуацию.
Чтобы разработать, к примеру, заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, инженер вынужден частично вскрывать напольное покрытие, чтобы проверить состояние перекрытий, «отковыривать» стены, а порой и просверливать их, чтобы оценить их состояние.
Именно поэтому, согласно 508 Постановлению Правительства Москвы, разрабатывать Технического заключение по домам такого типа имеет право только ГБУ «Экспертный Центр».

Так же, дома со смешанными или деревянными перекрытиями зачастую являются памятниками архитектуры.

Для согласования перепланировки в доме-памятнике необходимо разработать следующую документацию:

1.    Первоначально необходимо разработать Техническое заключение в ГБУ «Экспертный Центр».
2.    Далее разрабатывается не просто Проект перепланировки, а Проект приспособления памятника архитектуры под современное использование. Разработать его может любая проектная организация с допуском СРО на проектирование, а также имеющая лицензию Министерства Культуры на разработку документации по домам-памятникам.
3.    Анализ проектной документации в ГУП МосЖилНИИпроект
4.    Анализ проектной документации от независимых экспертов, имеющих аккредитацию от МинКульта РФ.

Наша организация обладает всеми вышеперечисленными допусками и лицензиями, имеет право разрабатывать проектную документацию по домам памятникам архитектуры.

В данной статье были рассмотрены самые распространённые варианты по разработке проектной документации. Конечно, могут быть перечислены не все виды документов для узаконивания перепланировки, ведь каждый объект нами рассматривается индивидуально. Если у вас остались вопросы или уточнения касаемо необходимой документации для согласования перепланировки, вы можете всегда обратиться в нашу организацию и уточнить всю необходимую информацию.